Chuyện không hiếm
Tình trạng hàng chục, thậm chí hàng trăm người đứng tên 1 sổ đỏ xảy ra không hiếm trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu kể từ khi có Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22/7/2019 của UBND tỉnh quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực.
Theo số liệu thống kê từ Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực có nhiều người đồng sở hữu sổ đỏ nhất là TP.Vũng Tàu với 1.455 trường hợp; Thị xã Phú Mỹ 1.026 trường hợp; Huyện Long Điền có 503 trường hợp; Huyện Đất Đỏ có 473 trường hợp; TP.Bà Rịa có 155 trường hợp; các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc và cả huyện Côn Đảo đều có hàng chục trường hợp. Cá biệt, có trường hợp một khu đất rộng 1.000 m2 có tới 150 người “đồng sở hữu”.
Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thông tin, những trường hợp nhiều người cùng sở hữu một khu đất thường do chủ đất không thể tách thành từng thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân hoặc tổ chức vì khu vực đó có thể vướng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa. Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện “hẻm, đường tự mở” để chuyển nhượng.
    |
 |
| Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hàng nghìn sổ đỏ nhiều chủ đất đứng tên trên một sổ. |
Điều này đã tác động đến công tác quản lý về đất đai, trật tự xây dựng, đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục tình trạng này, Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã làm việc với các đơn vị đang hành nghề đo đạc trên địa bàn tỉnh, yêu cầu không tiếp tay, đo vẽ tách thửa trái quy định của pháp luật.
Đồng thời, đề nghị UBND các huyện, thị xã, thành phố chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn tăng cường kiểm tra, quản lý tại địa phương, không để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích; tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu rõ các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng; các mặt hạn chế khi sử dụng chung một thửa đất nhằm đảm bảo trật tự trong công tác quản lý đất đai và xây dựng.
Bên cạnh đó, Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có kiến nghị gửi UBND tỉnh tiếp tục lấy ý kiến của các Sở, ngành để nghiên cứu hoàn thiện dự thảo quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh thay thế Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
"Khi quy định mới về tách thửa đất được ban hành, hoạt động giao dịch chuyển nhượng đồng sở hữu cũng sẽ bị siết chặt hơn, không tạo kẽ hở cho giới đầu cơ lách luật”, đại diện Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu kỳ vọng.
Hệ lụy khó lường
Việc nhiều người đồng sở hữu 1 sổ đỏ tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gây ra nhiều hệ lụy khó lường. Anh P.T.T (ngụ TP Vũng Tàu, tỉnh BR-VT), một người đầu tư theo hình thức đồng sở hữu cho biết, anh có hơn 1 tỉ đồng tiền nhàn rỗi. Với số tiền này, anh không thể tìm được một khu đất đầy đủ pháp lý. Nghe lời bạn bè, cách đây chưa lâu, anh đã quyết định đặt cọc 100 triệu đồng để mua một lô đất trên địa bàn phường 11, TP.Vũng Tàu theo hình thức đồng sở hữu cùng hơn 30 người khác.
Tuy nhiên, trung tuần tháng 4/2021, sau khi cơ quan chức năng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng cường chấn chỉnh quản lý về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn, anh T. mới nhận thấy việc mua đất đồng sở hữu có nhiều rủi ro và khó khăn. Trước mắt, anh không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng và coi như số tiền đã bỏ ra bị “đóng băng”.
|
 |
| Một khu đất được rao bán theo hình thức đồng sở hữu tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. |
Trao đổi về vấn đề này, bà Kim Ngọc, Giám đốc bộ phận thẩm định và tư vấn Colliers Việt Nam cho biết, các hoạt động liên quan đến nhà đất cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Chỉ cần một trong các bên từ chối thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng phải tiêu tốn thời gian để thuyết phục các bên còn lại chấp thuận, đôi khi là bế tắc dẫn đến tranh chấp.
"Thuyết phục các bên đồng sở hữu đồng ý bán đã khó, việc tìm khách mua cũng trở ngại không kém. Dù mức giá được xem là hấp dẫn đối với thị trường nhưng nhiều người còn lo ngại về rủi ro pháp lý và tìm mua các sản phẩm thay thế, ít rủi ro hơn. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu", bà Ngọc nhấn mạnh.
Theo bà Ngọc, việc đồng sở hữu cũng được các đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người mua bị thu hút bởi giá bán hấp dẫn của loại bất động sản này. Đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung.
Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc bỏ trốn. Như vậy, người mua không còn "quyền tự quyết" đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.
Do đó, bà Ngọc khuyến cáo, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu.