Để trả lời chuẩn xác câu hỏi này rất khó, khó ở chỗ bất động sản vô cùng rộng lớn. Để mua 1 miếng đất, nhà hay mảnh vườn, 1 căn hộ, 1 căn nhà, nói chung là 1 sản phẩm bđs và bán lại có lãi, ắt hẳn phía sau có rất nhiều lí do:
Nhưng để nhà đầu tư quyết định xuống tiền chỉ 1 yếu tố duy nhất thôi, đó chính là lợi nhuận. Để xác nhận bất động sản đó có lợi nhuận hay không thì đó là chuyện của tương lai, mà việc của tương lai thì 50-50( không ai dám chắc chắn 100%).
Bất động sản rộng lớn rất nhiều mảng để làm, ví dụ:
. BĐS Công nghiệp( trăm sản phẩm quanh bất động sản công nghiệp)
. BĐS đất dân, tỉnh, vùng ven
. BĐS căn hộ (trung- cao cấp)
. BĐS đất nền tỉnh, vùng ven
. BĐS nông nghiệp (mấy chục loại...)
. BĐS hạ tầng (BOT)
. BĐS khai thác cho thuê (trên dưới vài loại)
. BĐS nghỉ dưỡng/ du lịch
......
Vì thế, từng phân khúc, sẽ có tiêu chí để đầu tư khác nhau, miễn sao nhà đầu tư tính được lợi nhuận sao khi đầu tư.
Ngoài ra, còn phụ thuộc vào NAV của mỗi người, kì vọng tăng giá của ngắn hạn 2 năm, trung hạn 5 năm, dài hạn trên 10 năm. Tuổi tác, giới tính, tài chính cũng tác động đến suy nghĩ của nhà đầu tư. Ví dụ: NĐT 7.x có NAV 30-40 tỷ sẽ suy nghĩ khác NĐT 8.X có NAV 10-20 và khác NAV 9.x có 0-10 tỷ. Vì thế, thị trường mới đa dạng sản phẩm, phân khúc... để đáp ứng nhu cầu, và mỗi sản phẩm sẽ nhắm đến đối tượng KH khác nhau, có sự nghiên cứu về trình độ, thói quen, dẫn đến quyết định của họ.
Mình sẽ sơ lược về các tiêu chí để 1 nhà đầu tư có độ tuổi 30-40 chọn 1 sản phẩm 3-4 tỷ để đầu tư (đầu tư riêng lẻ, bđs đã là thành phẩm và không theo hội nhóm), mong rằng các tiêu chí này là suy nghĩ chung của đại chúng.
1. Tài chính: Giá sẽ là tiêu chí đầu tiên, để quyết định mua cái gì? mua ở đâu? và sản phẩm nào phù hợp để lợi nhuận chạy đuổi kịp lãi suất ngân hàng/ lạm phát. Giá bao gồm đòn bẫy tài chính, dùng bao nhiêu % để phòng lúc thị tường không tốt gây mất kiểm soát về tài chính, ở đây bao gồm cả tài chính thuê mượn và tài chính vay với lãi suất ngân hàng -+ 3% ( thả nổi).
2. Vị trí: Sau khi khoanh vùng được mặt trận dựa vào yếu tố tài chính, thì bước 2 là xác định vị trí cần mua, cần liên hệ sales khu vực để làm việc trực tiếp, nắm thông tin giá bán thực tế, gía tăng sau 3 năm, qui hoạch, hạ tầng, sự đột phá về đường, kết nối với các tuyến lớn, có phát triển được khu thương mại gần đấy hay không? bệnh viện, trường học và mật độ dân lấp đầy dự án/ cụm khu vực đó như thế nào? được bao nhiêu %? ngoài ra, cần phải khảo sát cả khu vực đấy về thói quen tiêu dùng, tiêu tiền, kinh tế đầu ngành phát triển khu vực. Cần tính toán rõ các vấn đề đấy thì khả năng bại trận sẽ thấp (chưa xét yếu tố thành công).
Làm việc với anh em sales trong nghề bạn chỉ được lợi chứ không hại gì (điều kiện sales có tâm, và bạn đủ kiến thức), vì Sale như thổ địa vùng, hiểu biết rất rõ giá, thanh khoản, cụm nào được săn đón, cụm nào bị bỏ qua, họ sẽ hiểu rất rõ vấn đề, vấn đề là họ có nói thật cho bạn biết hay không, tùy vào trình độ và thâm niên làm nghề nữa, mênh mông, vô vàng yếu tố luôn.
3. Pháp lí: là yếu tố quyết định không kém quan trọng: Sổ, qui hoạch, qui hoạch1/500 - đền bù giải tỏa chưa- quyết định giao đất-giấy phép mở bán- NH bảo lãnh( đối với dự án).
4. Thanh khoản: yếu tố không kém phần quan trọng, vì có nhiều nhà đầu tư mua rồi mãi không bán, tăng 50 tỷ cũng không bán (người này bỏ qua, không phân tích nỗi đâu); thường 1 nhà đầu tư khi xác định xuống tiền 1 bđs họ sẽ có câu hỏi:
. Bán cho ai?
. Khi nào bán?
. Bán như thế nào?
. Giá bao nhiêu?
Khi trả lời được các câu hỏi ấy thì mới quyết định mua. Cho nên 1 nđt muốn mua 1 bđs họ đi mòn lốp xe là thế, là vì muốn cảm được sản phẩm, hiểu rõ về sản phẩm và yêu cả sản phẩm mình mua, thì mới có cơ hội chốt lãi.
4 yếu tố trên là 4 yếu tố cơ bản quyết định mua 1 sản phẩm bđs để đầu tư trong 2-3 năm. Còn số lượng nhà đầu tư quyết đoán, tính cách táo bạo mua 10 căn hộ hay 10 nền để lướt sóng sang tay lại là 1 cách đầu tư khác nữa, dòng tiền cần mạnh, có đội sale mạnh, và đặc biệt là biết mình đang làm gì.
Tác giả: Jen Đào