Giữa tâm dịch, nhà đầu tư vẫn săn đất ven đô giá “siêu rẻ”
Mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhưng thị trường bất động sản hiện nay vẫn được giới chuyên gia đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn. Trong số các sản phẩm được tìm kiếm thời gian gần đây có lẽ phải kể đến phân khúc đất nhà vườn, đất trang trại ven đô với mức giá “siêu rẻ”. Đây có lẽ là sự lựa chọn không chỉ của người dân sống trong nội đô Hà Nội, mà cả các nhà đầu tư bất động sản cũng săn tìm với mong muốn kiếm lời.
Anh Long - môi giới chuyên bán đất nhà vườn cho biết, tại một số khu vực Hòa Lạc, Sơn Tây, Ba Vì (Hà Nội) hay huyện Lương Sơn, Kim Bôi (Hòa Bình), loại hình đất trang trại, đất nhà vườn được nhiều người tìm kiếm và đã ghi nhận các giao dịch thành công.
Khảo sát cho thấy, tùy vào loại hình đất và vị trí thì đất nhà vườn, đất trang trại sẽ có mức giá phổ biến từ 1-3 triệu đồng/m2. So với đầu năm 2021, mức giá không biến động nhiều và có tăng nhẹ 2-7%. Tuy nhiên, có một thực tế đáng bàn là có nhiều người mua bán những khu đất rất rộng, nhưng khi giao dịch vẫn chỉ bằng “giấy viết tay”. Các khu đất này vốn dĩ là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số nhà đầu tư thẳng thắn chia sẻ, sở dĩ họ tìm mua khu đất như vậy là vì có vị trí đẹp, cảnh vật thiên nhiên sơn thủy hữu tình và phù hợp với nhu cầu “bỏ phố về quê” của khách hàng. Hơn nữa, một yếu tố quan trọng đó là mức giá bán các loại đất này vẫn còn rất rẻ. Người mua có thể tùy ý sử dụng khu đất rộng hàng nghìn mét vuông thậm chí vài héc ta, trong khi chỉ cần bỏ ra vài trăm triệu hoặc hơn một tỷ đồng.
Thế nhưng, không ít nhà đầu tư cũng thổ lộ, đi kèm những giao dịch chuyển nhượng đó là các loại rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra bất cứ lúc nào như: Tranh chấp với chủ đất, không được thế chấp ngân hàng, khó thanh khoản,...
Các giao dịch không chỉ sôi động ở các vùng ven đô Hà Nội mà còn “nóng” ở trên các trang mạng xã hội. Khảo sát một số nhóm cộng đồng trên mạng xã hội, có nhiều cá nhân rao bán đất đồi rừng, đất nông nghiệp nhưng có phong cảnh thiên nhiên hùng vĩ, gần những điểm du lịch nổi tiếng với giá “siêu rẻ”. Thế nhưng, cũng có không ít những lời phàn nàn về những thông tin “ảo” được đưa ra và khiến các nhà đầu tư hụt hẫng.
Anh Hoàng Thương (trú tại Hoàn Kiếm, Hà Nội) chia sẻ: “Tôi có vào một nhóm bán đất ven đô trên facebook và thấy người giới thiệu là chủ đang rao bán đất vườn với giá rẻ ở tỉnh Hòa Bình. Thế nhưng, khi liên hệ thì họ trả lời một kiểu, hình ảnh và thông tin thì không đúng với những gì quảng cáo. Hơn nữa họ không phải là chủ đất, việc này khiến mình mất rất nhiều thời gian”.
Cảnh giác khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất
Các chuyên gia bất động sản nhận định, khi mua những mảnh đất nông nghiệp, đất đồi rừng, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro như: Khi xảy ra tranh chấp, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.
Theo quy định của pháp luật, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Hà – Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất,…
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Căn cứ vào diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, luật sư Nguyễn Thanh Hà bình luận: “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay diễn ra rất phổ biến, đặc biệt tại các địa phương được Nhà nước phê duyệt các dự án khiến cho giá đất bị đẩy lên cao, thị trường bất động sản diễn rất sôi động, các giao dịch mua bán chóng vánh, không tuân thủ quy định pháp luật.
Tuy thu được lợi nhuận nhưng lại tiềm ấn rất nhiều rủi ro pháp lý từ đó dẫn đến đã có rất nhiều quan hệ tranh chấp do các bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đã thỏa thuận, người mua đất mất trắng tiền mà không được nhận đất”.
Chính vì những rủi ro tiềm ẩn trên, luật sư Hà đã đưa ra những khuyến cáo, các bên tham gia vào giao dịch bất động sản cụ thể khi cá nhân mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải kiểm tra hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan đến thửa đất, chủ sử dụng đất và hiện trạng của thửa đất. Trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng phải kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng bất động sản nêu trên.
Vị luật sư này cũng lưu ý thêm rằng, đối với những thửa đất có giá trị cao thì việc kiểm tra tính pháp lý của thửa đất càng phải kỹ càng để tránh rủi ro xảy ra. Cụ thể, cần kiểm tra về: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng về tình trạng pháp lý không tranh chấp đất đai, không phải là tài sản dùng để kê biên đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử dụng đất. Đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể tìm hiểu về nguồn gốc đất tránh tranh chấp với những người có liên quan khác.
Cùng với đó, các bên tham gia vào giao dịch dân sự còn phải đảm bảo về mặt chủ thể quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như: Người tham gia ký kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Trong trường hợp không phải chủ sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng, thì người ký kết hợp đồng phải có các văn bản như ủy quyền.
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng với thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải là văn bản có công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Bên cạnh đó, các bên cũng phải xem xét về khả năng tài chính của bên mua có đủ thanh toán số tiền sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, giao nhận nhà đất trên thực tế.
“Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta phải kiểm tra hiện trạng thửa đất chuyển nhượng, đối chiếu với các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận về thông tin chủ sử dụng đất, diện tích đất, hình thể thửa đất, tứ cạnh giáp ranh…. có khác nhau hay không.
Sau khi kiểm tra kỹ càng các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng đất…. về mặt giấy tờ và thực tế và các bên thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật”, luật sư Hà nói.
Có thể thấy, với những sản phẩm đất nền ven đô Hà Nội có mức giá rẻ luôn tạo xung lực mạnh hút nhà đầu tư, thế nhưng, nếu không tìm hiểu kỹ về tính pháp lý thì người mua có thể phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào. Bởi vậy, người dân hay các nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về mua bán bất động sản, hoặc có thể tìm đến các văn phòng luật sư tư vấn pháp lý khi giao dịch chuyển nhượng nhà đất.