Mình kể câu chuyện của một bạn sau đây, hy vọng sẽ làm thức tỉnh không ít người.
Tiểu sử bạn nữ A:
- Tuổi: 29
- Công việc: Nhân viên văn phòng
- Lương: 18tr
- Vốn có: 90tr
= Tình trạng: độc thân
Hoàn cảnh: Năm vừa qua thấy bạn bè mua BĐS lãi tiền tỷ, chơi chứng khoán lãi cả vài trăm triệu mua được cả ô tô --> Nảy sinh ham muốn làm giàu mạnh mẽ, quyết định đầu tư BĐS.
--> Bạn A hành động như sau:
- Quyết định mua mảnh đất ven đô 60m2 giá 850Tr. Kỳ vọng lợi nhuận 50%-100% sau 1 năm
- Vốn tự có chỉ 90tr, vì vậy bạn phải vay người thân 210tr, ngân hàng 550tr lãi suất 6,3%/năm, mỗi tháng trả cả gốc lãi 11tr.
Kết quả:
Sau hơn 1 năm, mảnh đất vẫn không thanh khoản được, bị áp lực trả lãi ngân hàng --> phải bán cắt lỗ, bản thân bị stress nặng.
Mọi người nghĩ sao?
Riêng mình, mình cho rằng bạn này đã không biết lượng sức mình.
1, Xét về mặt tài chính cá nhân
Nhìn vào tiểu sử của bạn ấy, có lương 18tr/tháng, đó là con số cũng gọi là khá cao so với mặt bằng chung. Vậy mà 29 tuổi, 7 năm đi làm mới để ra được 90tr? Có ít quá không ạ? Quá ít.
Mình tính đơn giản nhất theo công thức lãi suất kép, không cần đầu tư gì chỉ việc gửi ngân hàng. Bạn A đó ra trường và đi làm năm 22 tuổi, tính từ thời điểm đó, nếu mỗi tháng bạn chỉ cần tiết kiệm gửi ngân hàng 5tr, với lãi suất rẻ 5%/ năm, như vậy sau 7 năm đến thời điểm hiện tại 29 tuổi bạn đã có hơn 500tr rồi chứ không phải chỉ là 90tr như hiện tại.
Như vậy bạn chưa có kiến thức cũng như chưa có 1 kế hoạch nào cho tài chính cá nhân của mình.
2, Về việc đầu tư BĐS
Mình cho rằng đầu tư BĐS không phải xấu, đó là xu hướng chung, một thực tế tất yếu của nền kinh tế. Đi theo xu hướng không có gì là sai.
Nhưng cái sai ở đây của bạn mà hầu như ai cũng nhìn ra được đó chính là
- Tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ của bạn quá cao. Cao quá thể. Unbelievable!
Mảnh đất 850tr, vốn 90tr, vay 760tr (850-90=760tr) --> hệ số vay nợ 760/90 = 8,4 lần.
Kiểu như bạn nghĩ sao mà có 1 tỷ đòi vay 8,4 tỷ ấy.
Bạn sẽ trả 8,4 tỷ kiểu gì khi có mỗi 1 tỷ và lương có 18tr????
Nhưng nếu với số vốn 500tr thì sao? Lúc này hệ số vay nợ của bạn chỉ là 350/500= 0.7 (dưới 1). Chắc chắn sẽ khả thi hơn nhiều. Kiểu như có 1tr vay 700K trả dễ mà đúng ko?
- Một cái sai nữa của bạn đó là đặt mức sinh lời kỳ vọng quá cao, viển vông. Những 50%-100% chỉ sau 1 năm.
Thực sự, khi làm bất cứ việc gì chúng ta cũng cần có sự phân tích kỹ lưỡng. Chỉ liều như vậy khi tỷ lệ chắc ăn cao. Nhưng thực tế thì mảnh đất ven đô có gì hấp dẫn vậy,? Có dự án mới gì hay sao mà 1 năm lại x2 được như thế? Trường hợp nó không tăng, thậm chí giảm giá thì sao? Ai cũng nghĩ BĐS kiểu gì chả tăng. Điều đó rất đúng! Nhưng là đúng trong dài hạn, trong ngắn hạn không có gì là chắc chắn.
Có một thực tế khi sử dụng đòn bẩy là ta cần tính cả 2 nước, nước thắng và nước thua.
Bạn sẽ thắng lớn, nếu BĐS tăng giá nhiều và bạn vay nhiều.
Nhưng bạn sẽ bị âm vốn nặng nếu như BĐS tăng ít, không tăng hoặc thậm chí giảm giá, bạn sẽ âm vốn rất nhiều với hệ số vay nợ cao như thế.
Như vậy trường hợp này đứng giữa cơ hội và rủi ro. Chắc chắn tỷ lệ thắng sẽ chỉ là 1:3 -> cơ hội quá thấp! Vậy mà bạn ấy chỉ tính nước thắng, mà không tính nước thua.
- Cái sai cuối cùng là không có dự phòng khi không thanh khoản được.
Lúc này dưới áp lực trả lãi nặng nề, đất không bán được, chắc chắn bạn sẽ bị ảnh hưởng đến tâm lý nặng nề, stress, mất ăn mất ngủ, tổn hại nghiêm trọng đến sức khỏe.
Do đó bài học rút ra là:
1, Cần biết quản lý tài chính cá nhân, có khoản tích lũy, dự phòng từ sớm.
Nên nhớ mỗi kết quả ta có được nó đều đến từ một quá trình. Nó không phải là món quà bất ngờ kiểu như trúng Vietlot. Món quà như thế cả mấy chục triệu người mới có một. Và nó không dành cho ta. Cứ nghĩ là như thế đi.
Nếu biết tích lũy từ sớm, thay vì 90tr, bạn có 500tr, chắc chắn với số tiền đó, bạn sẽ không gặp áp lực trả lãi khi đầu tư, và nắm giữ lâu hơn chút nữa là bạn đã thắng lớn rồi. Bởi 2020 là lúc bạn A mua đất, thời điểm đó đất chưa sốt. 1 năm sau là 2021 nửa đầu năm BĐS vẫn rẻ. Nhưng chỉ để đến tầm tháng 7,8,9,10 trở đi là sốt mạnh hầu như đều tăng bằng lần rồi.
Đầu tư cần thời gian và vốn nhàn rỗi.
Nếu cứ bị áp lực, vốn vay nhiều chắc chắn gặp rủi ro cao.
Bảo sao người ta nói thua hay được trong đầu tư phần nhiều dựa vào tâm thế là như vậy.
2, Bài học thứ 2 nữa là "Phải học"
Ai cũng muốn đầu tư chứng khoán, đầu tư BĐS là phải lãi, phải thắng lớn. Nhưng thực tế lại thua. Nguyên nhân chính theo mình là thiếu kiến thức.
Người ta sẵn sàng bị mất tiền cho thị trường, nhưng lại không sẵn sàng chi tiền cho việc học nâng cao kiến thức cho chính bản thân mình. Mất tiền cho thị trường thì nhiều, tiền học thì không đáng bao nhiêu nhưng nhiều người vẫn tiếc vẫn sợ....sợ thầy " lãi tiền học của mình'
Quay trở lại với 90tr. Bạn A đâu nhất thiết phải đầu tư BĐS? Có nhiều cách để bạn gia tăng thu nhập bằng các hình thức đầu tư khác? Đầu tư vào công ty tăng trưởng vững mạnh thì sao? Ở VN có nhiều công ty như thế, mỗi năm sinh lời ít nhất 10%-15% cao hơn ngân hàng là bình thường nhé mà lại rất an toàn.
Bạn A ở trên mình kể theo 1 bài báo trên cafe F. Nhưng trên thực tế có không ít người như bạn A.
Đồng tiền của mình làm ra đáng quý lắm mọi người ạ. Do đó hãy biết đầu tư đúng cách nha.
Nguyen Kieu Trang