Link bài viết trước: https://nguoimua.vn/mua-nha/me-linh-cat-canh-79017.html
3 lý do chính đó là:
(1) Đô thị Mê Linh là phép cộng của các khu dân cư, thiếu các công trình công cộng và tiện ích lớn- vốn là cái hồn cốt của đô thị hiện đại, đáng sống;
(2) Mê Linh bơ vơ, thiếu gắn kết với Hà Nội và các vùng cận kề
(3) Hai dự án BT nghìn tỷ là cầu Hồng Hà và cầu Thượng Cát nối Mê Linh với Hà Nội đã bị dừng triển khai.
Trong khuôn khổ bài viết này, xin nêu quan điểm cá nhân về việc có nên đầu tư BĐS Mê Linh khi giá đang “ mềm” hơn các khu khác.
Giá BĐS Mê Linh có thực đang thấp?
Với giá chào bán hiện tại của các khu đô thị nơi đây: mặt đường lớn 35-38 triệu/m2 và mặt đường nội đô giá 20-22triệu/m2 dù được coi là đang bị thổi, nhưng có thể nói là vẫn thấp hơn nhiều so với các khu vực quanh Hà Nội với điều kiện tương tự. Ví dụ, tại khu nhà ở Uy Nỗ, Đông Anh, CĐT Tổng Công ty 319, Bộ Quốc phòng. Giá mặt đường chính là 80-90 triệu, đường nội bộ đang rao 55 triệu/m2. Cũng vẫn ở Đông Anh đất đấu giá xã Mai Lâm, giáp khu dân cư hiện hữu, gần khu qui hoạch UBND xã mới, mặt đường chính kết nối với quốc lộ 3 là 75 triệu, giá đường nhỏ nội bộ là 40-42 triệu.
Giá đất tại Văn Giang - Hưng Yên mặt đường liên huyện 55 triệu, đất đấu giá rìa làng 30 triệu, đất thổ cư trong làng ô tô một làn cũng chào tới 20 triệu/m2
Khi lấy giá đất tại Đông Anh và Văn Giang để so sánh tác giả đã tính tới yếu tố đất bị “ thổi” vì đất Văn Giang, Đông Anh cũng đã tăng cao vì các dự án BT nghìn tỷ đó là cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Mễ sở; 2 cầu qua sông Đuống là cầu Giang Biên và cầu Đuống 2; các tuyến đường vành đai 3; 3,5; và 4 kết nối với Hà Nội và các tuyến đường 5 kéo dài, đường Ngô Gia Tự, cải tạo đường 179…vv. Không kém cạnh, Mê Linh là nơi qui tụ tới hơn 50 dự án đô thị mới và sẽ được kết nối thẳng và trực tiếp với Hà Nội qua 2 cầu Hồng Hà và Thượng Cát ấy vậy mà giá đất ở đây chỉ bằng khoảng 1/2 so với Đông Anh và thấp hơn so với Văn Giang thuộc tỉnh Hưng Yên.
Có nên đầu tư đất Mê Linh?
Nếu chỉ xét về giá thì rõ ràng là đất Mê Linh “mềm” hơn, đáng đầu tư hơn !
Tuy nhiên, trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần trả lời câu hỏi: tại sao cùng có các yếu tố hỗ trợ là qui hoạch các tuyến đường giao thông, các cây cầu kết nối với Hà Nội và sự qui tụ các dự án đô thị mới … mà đất Mê Linh mãi mấy tháng gần đây mới nhúc nhích ngóc đầu ngoi lên trong khi Đông Anh và Văn Giang dậy sóng từ 2017 tới nay ?
Ngoài mấy vấn đề tác giả đã nêu trong bài “Mê Linh cất cánh?” còn có một lực cản cực mạnh níu giữ thậm chí kéo đất Mê Linh tụt lùi đó là: rủi ro pháp lý. Cụ thể, tại Mê Linh có tới khoảng 40 ĐTM được “cấp phép chạy sát nhập” ngay trước khi Mê Linh về Hà Nội. Tại thời điểm đó, người mua “dễ dãi” hơn bây giờ, hợp đồng góp vốn, vay vốn hay hứa mua/ hứa bán được chấp nhận một cách rộng rãi, giá ghi trong hợp đồng góp vốn đôi khi chỉ bằng 1/2, 2/3 giá giao dịch. Các dự án tại Mê Linh không phải là ngoại lệ, chủ đầu tư huy động vốn ngay sau khi thoát rà soát.
Theo qui định, giá tính tiền sử dụng đất từ 1/1/2020 tới 31/12/2024 của Hà Nội. Giá đất đường 24m, VT1 áp cho các đô thị tại Mê Linh đều trên 5 triệu đồng/m2, cụ thể: Cenco5, Minh Giang, Long Việt và khu nhà ở để bán Mê linh là 5.865.000 đồng/m2; Chi Đông, Hà Phong, An Phát là 5.175.000 đồng/m2….cao hơn rất nhiều so với giá tính tiền sử dụng đất 12 năm trước.
Hiện tại, các hoạt động mua bán tại Mê Linh chủ yếu là hợp đồng góp vốn. Xoay quanh vấn đề này, có 2 điểm người đầu tư nên lưu tâm: thứ nhất, giá ghi trên HĐGV là rất thấp, có thể chỉ 5-7 triệu đồng/m2 trong khi giá bán là 20- 30 triệu đồng m2 (tuỳ dự án và vị trí ) là vô cùng rủi ro cho người mua nếu tranh chấp xảy ra. Thứ hai, hầu hết các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, nay phải tính theo giá mới cao hơn nhiều. Tất nhiên, việc này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư , nhưng đất đã bán hết, tiền đã thu nên mấy chủ đầu tư đã mặn mà xắn tay giải quyết, đó là chưa tính chuyện chủ đầu tư có còn đủ tiềm lực hay không. Hai điểm này gắn chặt với nhau nên tranh chấp dường như khó tránh khỏi.
Tìm mua đất đã có sổ đỏ sẽ chắc ăn hơn, tuy nhiên người mua cũng nên quan tâm tới (1) giá không mềm như những ô HĐGV; và (2) trong một quần thể hầu hết đang để hoang và không có công trình công cộng, công trình tiện ích lớn … thì khó và rất lâu dân cư mới chuyển tới ở, lấp đầy … dẫn đến giá cũng không tăng mạnh và khó thanh khoản.
Đắt hay rẻ, đầu tư hay không tuỳ quan điểm, mục đích của mỗi người. Hy vọng, thông tin và quan điểm cá nhân của tác giả có thể giúp ích cho ai đó quan tâm tới BĐS Mê Linh.