Nhận diện dự án “ma”
Tại các buổi livestream bán đất nền online, người tham gia sẽ được tiếp cập rất nhiều thông tin về các thửa đất. Người thuyết trình thường có kiến thức về đất nền và kỹ năng giới thiệu khá thuyết phục. Nhưng có một điểm dễ nhận thấy, người bán chỉ đưa ra các thông tin về vị trí, diện tích, dự báo về khả năng sinh lời, vẽ ra các viễn cảnh tươi đẹp để kích thích người xem thay vì cung cấp các thông tin pháp lý đối với dự án.
    |
 |
| Những khu đất được quảng cáo là “dự án” thực tế do cá nhân tách thửa, phân lô. |
Một số khu đất được giới thiệu tới người xem nếu có đầy đủ tính pháp lý thường là các dự án có quy mô, được sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước, có thiết kế và quy hoạch về kiến trúc, hạ tầng, tiện ích…. Lúc này mức độ an toàn và tính khả thi của dự án tương đối lớn.
Tuy vậy, nhiều buổi livestream trên mạng internet cho thấy môi giới bán nền đất tại các thửa đất được cá nhân, tổ chức đứng ra tách thửa. Hay nói cách khác là dạng tách thửa, phân lô của cá nhân để kiếm lời, lúc này rủi ro cho người dân sẽ rất lớn. Các dạng đất phân lô bán nền, thông thường buổi mở bán online không xuất hiện chủ đất, mà chỉ có các công ty môi giới đứng ra chào bán, ký hợp đồng như một chủ đầu tư. Họ sử dụng các dạng hợp đồng như “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nền đất dự án”…
Thực tế, Báo Đại Đoàn kết đã có loạt bài phản ánh về vấn đề này trong loạt 3 kỳ “Dự án ma trên đất nông nghiệp”. Qua đó, phanh phui các dự án ma như: “Khu dân cư Newcity”, “Khu dân cư đường số 1”, “Khu dân cư Long Trường”… đây chỉ là các khu đất nông nghiệp đang được chủ đất xin chủ trương tách thửa phân lô thành nền nhà ở nhưng lại gắn “mác” dự án để dụ người dân. Hình thức không lập dự án, không có quy định để được xem là dự án, nhưng lại chào bán như “dự án”, nếu không thận trọng người dân rất dễ dính bẫy dự án “ma”.
Cảnh giác với dự án kiểu “thùng rỗng kêu to”
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân, khi tham gia các buổi bán đất nền online, người mua cần phải đánh giá được là đất nền dự án hay đất tách thửa phân lô gắn “mác” dự án. Bởi hiện nay, có nhiều thửa đất là của cá nhân nhưng lại được uỷ quyền cho một công ty bất động sản để quảng cáo, đứng ra hợp đồng với khách hàng.
“Các công ty nhận mình là chủ đầu tư và đặt những cái tên rất “kêu” như: Newcity, Riverside…. Nhưng thực tế không hề được cơ quan chức năng cấp phép. Đó là lý do các thửa đất tách thửa, phân lô thường được chính quyền gọi là dự án “ma” và cảnh báo người dân cần phải cảnh giác”, ông Nhân khuyến cáo.
Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty Luật Kiến Việt cho biết, đặc điểm của thửa đất gắn “mác” dự án bất động sản, nhà đầu tư thường là những công ty nhỏ, hoặc tập hợp của một số cá nhân quen biết nhau, chuyển từ môi giới sang đầu tư bất động sản.
“Hầu hết nhà đầu tư đưa nền đất vào giao dịch ở giai đoạn đầu khi khu đất chưa chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp thành đất ở). Thậm chí, có những trường hợp thửa đất chưa hoàn tất việc mua bán với chủ cũ (mới đặt cọc để mua), nhưng đã quảng cáo và giao dịch với khách hàng để nhận tiền. Trong hợp đồng ký với khách hàng, lô đất được ghi với mục đích đất ở, trong khi về mặt pháp lý và thực tế khu đất là đất nông nghiệp. Để bán được hàng, các hợp đồng thường có cam kết về là sớm có sổ đỏ, trong khi thực tế không như vậy” - Luật sư Lâm nhấn mạnh.
Giới chuyên gia khuyến cáo, tình hình dịch bệnh Covid-19 kéo dài, hình thức bán đất nền trực tuyến trở nên phổ biến. Do vậy, khách hàng tiếp cận bất động sản đất nền theo phương thức online cần trang bị cho mình những kiến thức pháp lý trước khi quyết định giao dịch.