Với nhiều nhà đầu tư, phân khúc chung cư đã qua sử dụng không phải là miếng bánh sinh lời quá hấp dẫn, vì thực tế, đây là dòng sản phẩm mang đến khoản chênh giá thấp hơn so với đất nền, hay đất thổ cư. Ngay cả đến dự án chung cư hiện tại mới đẩy ra thị trường, kể từ lúc mở bán đến khi bàn giao, mức giá chênh chỉ dao động từ 5-15%.
Tuy nhiên, trong "con mắt" kinh doanh của nhà đầu tư Nguyễn Mạnh Thắng, Giám đốc Công ty CCT, người có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, thị trường chung cư cũ lại là mảng kinh doanh rất tiềm năng. Cũng nhờ chiến lược đi sâu vào thị phần này mà anh Thắng "sống khoẻ" và kiếm tiền tỷ từ việc mua đi, bán lại căn hộ chung cư cũ.
Chia sẻ về chính câu chuyện đầu tư của mình, anh Thắng cho biết, 6 năm trở lại đây, nhà đầu tư này chủ yếu mua lại các căn chung cư cũ, tu sửa và bán lại.
Về nguồn vốn, anh Thắng cho biết, số vốn trung bình để đầu tư căn hộ chỉ khoảng 1 tỷ đồng. Anh Thắng "bật mí", có một cách để các bạn trẻ vốn ít có thể tham gia sân chơi này là đầu tư góp vốn theo hội. Với căn hộ 1 tỷ, 5 bạn, mỗi bạn 200 triệu đồng là hoàn toàn có thể cùng sở hữu một tài sản dễ dàng.
Về địa bàn hoạt động, nhà đầu tư này "khoanh vùng" hoạt động, tập trung vào tất cả dự án chung cư tại khu vực phía Nam Hà Nội. Theo anh Thắng, việc tập trung vào 1 khu vực sẽ giúp nhà đầu tư nắm được nguồn hàng từ các dự án ra sao, đặc điểm, nhu cầu khách.
Anh Thắng chủ yếu "săn" lại căn hộ chung cư giá rẻ. Kinh nghiệm của anh đó là luôn tìm những căn hộ chung cư có mức giá bán thấp hơn hiện tại so với thị trường. "Điều này phụ thuộc vào kĩ năng đàm phán. Vì bạn biết đấy, những người từng ở và có nhu cầu bán chung cư là vì họ đang muốn chuyển đến nơi ở mới do thay đổi công việc hoặc "nâng cấp" không gian sống nên tâm lý muốn bán nhanh, bán vội.
Nguyên tắc là "mua của người chán, bán cho người cần". Với nguyên tắc này, tôi có thể mua được căn chung cư giá rẻ nhờ việc "thuận mua, vừa bán" – anh Thắng nói.
    |
 |
| Căn hộ chung cư được anh Thắng tu sửa lại để khang trang, dễ bán. (Ảnh: NVCC) |
Lấy ví dụ về cách mua rẻ, anh cho biết, cách đây không lâu, một chủ nhà vì cần tiền gấp đã chủ động liên hệ với anh để bán căn hộ. Sau thời gian thương thảo, anh sẵn sàng chi trả nhanh toàn bộ tiền mặt và mức giá anh mua được căn hộ rẻ hơn khoảng 200 triệu đồng so với thị trường. Như vậy, nếu anh đẩy căn hộ này ngay ra thị trường và chỉ cần đợi chờ, khả năng thanh khoản sản phẩm và nhận khoản tiền chênh 200 triệu đồng rất lớn.
Để gia tăng giá trị sản phẩm, đối với một số căn hộ đã cũ, anh Thắng chủ động tân trang lại bằng cách sơn lại tường, tu sửa lại các thiết bị đã hỏng. Theo anh, đây là "bí quyết" để bán nhà vừa nhanh, vừa có giá. Vì tâm lý khách muốn mua để ở, nên một căn hộ sạch sẽ, khang trang sẽ khiến khách hàng hài lòng.
Về tính thanh khoản của dự án, có rất nhiều lý do khiến nhà đầu tư này chắc chắn về tỷ suất sinh lời.
"Đầu tiên, vì tôi chỉ tập trung làm 1 khu vực nên nắm được lượng khách hàng tốt. Nên người mua, người bán thường chủ động liên hệ với tôi vì nguồn hàng của tôi phong phú. Thứ hai, nhiều người lo ngại khó bán nhưng thực tế, người có nhu cầu chuyển từ khu vực Nam Hà Nội vào nội thành thì cũng sẽ có người vì tài chính, hay công việc nên sẽ tìm nhà tại đây.
Mỗi căn hộ mua đi bán lại tôi chỉ cần lời 100 triệu đồng hoặc hơn. Với nhiều căn hộ, tôi đã có thể "tích tiểu thành đại". Chưa kể, hiện nay, lượng dự án cung ra thị trường rất thấp, gần như khan hiếm. Nhu cầu ở sẽ tập trung vào dự án đã bàn giao"- anh Thắng nói.
Cũng theo anh Thắng, dù so với các phân khúc khác như đất nền, hay đất thổ cư, khả năng biến động giá cao, tỷ suất sinh lời tốt thì chung cư có tỷ suất sinh lời thấp nhưng rất an toàn, rủi ro ít.
"Đây là sản phẩm đánh vào nhu cầu ở thực nên không lo bị ế" – anh Thắng nói. Cũng nhờ cách thức đầu tư này cùng quan điểm "tích tiểu thành đại" mà nhà đầu tư đến từ Hà Nội kiếm hàng tỷ đồng và sở hữu khối tài sản bất động sản lớn.