"Phù thịnh không phù suy" trong đầu tư BĐS

Thời nay đã khác, nhiều người trông rất giàu có, sang trọng, đang lên, đang phất…nhưng coi chừng khi hùn vốn, mua sản phẩm của họ vì sự giàu sang đó là tiền của ngân hàng, của khách hành…vv. Trong đầu tư BĐS cũng có nhiều chuyện thú vị xoay quanh câu thành ngữ này. Chẳng hạn, những Chủ đầu tư đang lên, đang phất như VinGroup, DanKo Group, Nam Cường Group…..nhưng lại nhầm “phù suy” khi đầu tư vào những thành phố đang “ suy” như mấy ví dụ dưới đây:

VinGroup đầu tư khu ĐTM và TTTM tại thị xã Phú Thọ- tỉnh Phú Thọ … vẫn đẹp, hoành tráng như những dự án khác Vin đã từng làm, ấy vậy mà ế, TTTM “vắng như Chùa Bà Đanh” khách thuê bỏ dần…

 

Vincom Shophouse Phú Thọ vắng khách

Lọt giữa khu trung tâm hành chính mới của Tp Hoà Bình, khu TSG Hoà Bình Centre, xung quanh được bao bọc bởi hàng chục trụ sở của các cơ quan của tỉnh như: Kho bạc Nhà nước, Công an tỉnh, Cục Thuế, Bảo hiểm xã hội, Điện lực, Bưu chính viễn thông…và bên kia đường là Quảng Trường lớn… tiếp đó là Công viên. Thực sự là lõi của trung tâm ! ấy vậy mà mấy công ty môi giới từ Hà Nội kéo lên Hoà Bình liên kết làm lễ ra quân ầm ỹ để bán, đẩy, thổi mà vẫn không lên nổi.

Tập đoàn Nam Cường đầu tư 3 khu đô thị mới ở TP Nam Định đó là Hoà Vượng (55ha); Thống Nhất (63 ha) và khu đô thị mới Mỹ Trung 190 ha. Có thể nói, đây là những đô thị qui mô lớn và hạ tầng hiện đại đầu tiên ở Nam Định, ấy vậy mà sau gần 20 năm, nay mới thấy “ sự sống” ở khu Hoà Vượng và Thống nhất vì nằm ngay sát trung tâm hiện hữu của TP, xa trung tâm hơn nên khu Mỹ Trung hiện tại vẫn hoang sơ đầy cỏ dại…

Cách quảng trường trung tâm TP Thái Nguyên 2,5 km, mà Danko City đô thị mới 50 ha được quảng cáo là hiện đại, tiêu chuẩn Châu Âu mà bán lay lắt, lên TV quảng cáo bán biệt thự, liền kề như bán hàng tiêu dùng …. Có lẽ “phù suy” là sai lầm cơ bản của những chủ đầu tư này.

Tại sao lại có những chuyện “buồn” như trên ?

Thị xã Phú Thọ vốn là thủ phủ của tỉnh Phú Thọ trước khi sát nhập với Vĩnh Phúc thành Vĩnh Phú. Sau khi tách ra từ Vĩnh Phú thì “ thủ đô” của Phú Thọ lại là tp Việt Trì. Từ khi mất vị thế thủ phủ, các cơ quan hành chính chuyển đi, các cơ sở kinh doanh dịch vụ cũng chuyển đi, con người cũng theo đi… cứ vậy thị xã suy dần.

Nam Định, Hoà Bình, Thái Nguyên là những thành phố mà cung bậc thăng trầm luôn gắn liền với sự phát triển, ổn định hoặc luỵ tàn của các nhà máy: Diệt Nam Định, khu Gang thép Thái Nguyên và Nhà máy Thuỷ điện Hoà Bình…sự hình thành và phát triển của các TP gắn liền với lượng người tham gia xây dựng, vận hành nhà máy chẳng hạn có tới 37.000 người là cán bộ công nhân viên khi công trình Thuỷ điện Hoà Bình hoàn thành… họ lại ra đi xây dựng công trình mới, bởi vậy sức sống của TP mang tên công trình thế kỷ này suy dần, những chợ vồ, chợ cóc… cung biến mất.

Từ khi nền kinh tế chuyển sang “”cơ chế “ thị trường định hướng XHCN” những nhà máy đầu tầu trong ngành công nghiệp Việt Nam từ những năm 60 và trong suốt quá trình phát triển của miền Bắc XHCN… trở nên lỗi thời. Đó là những trường hợp Nhà máy dệt Nam Định, Khu gang thép Thái Nguyên….tỷ lệ con em học hành thành đạt trở về xây dựng quê hương thấp, tỷ lệ người chuyển đi cao… kéo theo sự suy thoái của thành phố mang tên nó.

Thực tế nhiều nhà đầu tư, tỉnh táo thức thời “phù” những tỉnh/thành đang “thịnh” khi đầu tư vào Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh và lãi lớn. Những tỉnh/thành này có tỷ lệ công nghiệp hoá rất cao, tốc độ tăng dân số cơ học cao do đón nhận luồng di dân lớn đáp ứng nhu cầu lao động của các khu công nghiệp.

Nguyên tắc “phù thịnh, không phù suy” cũng đúng cho các nhà đầu tư cá nhân. Tỷ lệ người thành công x2, x3 tài sản khi “phù” các CĐT đang thịnh lớn; tỷ lệ người thua lỗ, chôn vốn ở những tỉnh/thành “suy” thường cao, thậm chí nhiều người mất trắng khi đầu tư vào những dự án mà chủ đầu tư đang “ suy” ở nhiều mức độ khác nhau: không trả được nợ, vỡ nợ, trốn nợ, vướng lao lý….