Trong bài trước " LÃI SUẤT TIỀN GỬI LIỆU CÓ GIẢM SÂU?", tác giả đã chứng minh lãi suất tiền gửi đang vào xu thế giảm, thực tế cũng đã và diễn ra như vậy. Tuy nhiên, liệu lãi suất có giảm “bằng chúng bằng bạn hay không” âm như Thụy Sỹ, Nhật Bản, sát 0% như Mỹ, EU, hay tầm tầm như mấy nước đang phát triển: Ấn độ, Malaysia, …? Làm rõ vấn đề này rất quan trọng cho người đầu tư BĐS.
Thực tế lãi suất của ta rất khó giảm sâu, rất khó có thể “bằng chúng bằng bạn” - ít nhất là như các nước đang phát triển vì:
Thứ nhất, lãi suất tiền huy động dài hạn (12 tháng) còn ở mức khá cao, (gần gấp đôi so với mức lãi suất 6 tháng) ngoài ra, giai đoạn trước, nhiều người đã tranh thủ “khóa” tiền tiết kiệm ở kỳ hạn dài và mức lãi suất cao rồi;
Thứ hai, lãi suất có giảm được hay không và giảm bao nhiêu phụ thuộc vào mức lạm phát của Việt Nam so với khu vực và thế giới. Diễn biến của lạm phát thực tế đã và đang phù hợp với lạm phát mục tiêu (dưới 4% vào cuối năm). NHNN đang ưu tiên cho ổn định tỷ giá để an dân, giữa và thu hút thêm vốn FDI và góp phần khẳng định thêm tính chính đáng đối phản đối lời cáo buộc của Mỹ về việc Việt Nam thao túng tiền tệ.
và thứ ba, nhà điều hành chính sách đã nhận thấy sự hấp thụ tín dụng của nền kinh tế đang yếu, nên không thể bơm thêm nhiều tiền ra tránh tình trạng tiền đi vào BĐS, vàng và đô là hóa nền kinh tế… những vẫn đề mà chính phủ, NHNN đã mất rất nhiều công sức và thời gian để giảm ảnh hưởng xấu với tư cách là cái túi “Doremon” hút thẩm thấu dòng vốn đầu tư.
Ngân hàng thừa tiền: huy động được 4,85% trong khi chỉ cho vay 4,05% (tính đết hết tháng 7/2020) là một bất lợi lớn cho BĐS. Đây là triệu chứng lâm sàng rõ nhất của sức khỏe nền kinh tế đang rất yếu, không hấp thụ được, doanh nghiệp không vay tiền có nghĩa là sản xuất kinh doanh không phát triển, thu nhập sẽ tiếp tục khó khăn, thất nghiệp gia tăng….trước một tương lai bất định như vậy đã tác động mạnh và trực diện lên hai phía cung và cầu của thị trường BĐS đẩy thị trường vào thế “cháy nhà hai đầu”, cụ thể:
Về phía cung, chỉ xét yếu tố đại diện là chủ đầu tư (CĐT) với tư cách là bên cung ứng hàng hóa. Nghịch lý là ngân hàng thừa tiền và muốn cho vay, CĐT khát khao vay tiền nhưng lại khó tiếp cận, khó hoặc không vay được. Vì CĐT hết hạn mức tín dụng, không có tài sản đảm bảo hoặc không chứng minh được dòng tiền trả gốc là lãi theo định kỳ. Về phía ngân hàng, trong điều kiện kinh tế vĩ mô khó khăn và bất ổn ngân hàng nói chung, các lãnh đạo NHTM nói riêng không thể và cũng không muốn “linh động” các điều kiện cho vay vừa tránh nỗi nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng vừa né nỗi lo vướng lao lý như các bậc tiền bối trong giai đoạn trước.
Thông tư 01/2020/TT-NHNN cho phép kéo dài thời gian phát sinh nghĩa vụ trả nợ gốc và hoặc lãi vay đến 31/12/2020. Theo đó, hệ thống ngân hàng đã và đang hỗ trợ các CĐT thông qua việc tạm thời hoãn, dãn việc tính lãi suất quá hạn, nâng hạn mức nợ xấu…. Tuy nhiên, thời hạn tới 31/12 không còn nhiều, có lẽ đó cũng là lý do nhiều CĐT chạy đôn chạy đáo tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh huy động khác như phát hành trái phiếu, bán tài sản, tăng cường khuyến mại để đẩy hàng….thu tiền.
Về phía cầu, trong đó người nhà đầu tư/đầu cơ, người tiêu dùng và người sử dụng là đại diện.
Người đầu tư, đầu cơ tay trái (Amateur) mới vào nghề hoặc đang làm công việc khác nhưng đầu tư, kiếm tiền bằng BĐS) và nhà đầu tư cao thủ võ lâm (professional) có cách nhìn nhận và ứng xử với thị trường khác nhau, cách khai thác mặt bằng lãi suất thấp cũng rất khác biệt. Không có số liệu thống kê, nhưng có thể nói, hầu hết người đầu tư, đầu cơ tay trái đều đang kẹt vốn trong những đợt sốt nóng BĐS vùng ven, condotel, shophouse….vừa qua. Chỉ một số ít mạnh dạn cắt lỗ, thoát hàng còn đại đa số vẫn đang “tiếc giá” không dám cắt lỗ vì so với mức giá đỉnh, hoặc so với mức giá lúc mua đã mất quá nhiều. Nhà đầu tư amateur chỉ mong thoát hàng, nghe ngóng và hy vọng vào các tin tốt của CĐT, hay những bài PR có ý đồ… nói đến việc tìm kiếm, hay tận dụng xu thế lãi suất thấp để sử dụng đòn bảy tài chính thì họ như “chim sợ cành cong”; một số khác đã gặt hái ít nhiều thành công của giai đoạn tăng giá trước nay lại hăm hở trở lại ôm hàng “ngộp”.
Với các cao thủ võ lâm, chắc giờ này đã rung đùi tận hưởng thành quả của chu kỳ tăng giá 2014-2018 vừa qua. Cách thức đầu tư khác biệt, không tiếc đà tăng của thị trường, thoát hàng trước khi thị trường lên đỉnh hoặc trong vùng đỉnh, hoặc nếu không kịp họ cũng mạnh dạn cắt lỗ trong giai đoạn đầu của kỳ giảm giá. Trong giai đoạn thị trường hiện tại, hầu hết các 老狐狸 (con cáo già) không “trục lợi” từ xu thế lãi suất thấp mà vẫn để tiền ở ngân hàng và đang ráo riết tìm kiếm các cơ hội đầu tư hời, các sản phẩm, dự án bđs đắc địa và thong thả, kiên nhẫn chờ sập giá để ôm vào.
Với người mua nhà để ở. Nhiều khuyến cáo cho rằng đây là thời điểm thích hợp để tìm và mua nhà nếu có nhu cầu ở thật. Thực tế, nỗi lo cơm áo gạo tiền và lo cho một tương lại bất định đã làm cho họ chững lại giấc mơ mua nhà, dù sao họ đang rất cân nhắc vì lãi suất tiết tiệm đã xuống thấp… tuy nhiên với các thông tin bủa vây về tình nhiều CĐT bất tín, những rao bán nhà nhà cắt lỗ, thoát “ngộp” cũng cố thêm lòng tin vào sự chờ đợi thị trường giảm giá tiếp.
Sự ảm đạm đến đau sót thị trường BĐS cung cấp dịch vụ: khách sạn, nhà hàng, thuê mặt bằng kinh doanh, nhà cho thuê, văn phòng cho thuê …. Là những bằng chứng khẳng định rằng dù ngân hàng thừa tiền, lãi suất giảm giảm cũng chẳng thể giúp nhiều cho BĐS./.