1. Vị trí
Vị trí luôn là yếu tố quan trọng nhất trong bất động sản. Vậy như thế nào là vị trí tốt?
Chung cư mua để ở vị trí gần nơi làm việc, gần trường học là quan trọng nhất. Trong điều kiện kẹt xe, không khi ô nhiễm, tai nạn giao thông tại các thành phố lớn, việc di chuyển nhiều trên đường phố có nhiều rủi ro tới sức khỏe, an toàn, và chất lượng cuộc sống. Trước khi quyết định mua nhà để ở, hãy đi thử bằng ít ra 2-3 lần vào các khung giờ khác nhau, đặc biệt giờ cao điểm để biết được khoảng thời gian và cảm nhận thực tế đó có phải là căn nhà mà mỗi năm bạn phải đi lại trên cung đường đó tới 600 lần không.
Google map chỉ tính được thời gian di chuyển chứ không đưa lại cảm nhận thực tế: khói bụi, tiếng ồn, xe container… Ví dụ chung cư ở Cát Lái, Q2 giá khá mềm so với vị trí không xa trung tâm do cung đường tới đó có nhiều xe container.
2. Giá cả
Đương nhiên giá đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua chung cư
3. Uy tín của chủ đầu tư
Nếu mua nhà sơ cấp bạn chưa biết chất lượng xây chung cư như thế nào, do đó uy tín của chủ đầu tư rất quan trọng, điều đó quyết định chung cư chất lượng xây như thế nào, bàn giao có tốt hay không, liệu có xảy ra tranh chấp trong tương lai hay không.
Không phải cứ công ty càng lớn, có tên tuổi là chất lượng xây dựng tốt. Trước kia mình có ở chung cư được xây của một chủ đầu tư có tên tuổi mà chất lượng xây dựng cũng bình thường, cách âm rất kém, nửa đêm đôi khi nghe thấy âm thanh từ nhà bên phát ra.
khi mua, hãy nên google search/tìm trên các group facebook các thông tin về chủ đầu tư. Nếu các dự án mà chủ đầu tư đó gặp vấn đề về pháp lý, bàn giao chậm, chất lượng bàn giao kém, có nhiều tranh chấp về phí bảo trì, tiện ích thì nên cân nhắc thật kỹ trước khi mua.
4. Mật độ thang máy
Đây là một yếu tố rất quan trọng mà nhiều chủ đầu tư không muốn nói tới. Nếu mật độ số căn hộ/thang máy lớn quá, khả năng bạn sẽ phải chờ khá lâu, đặc biệt vào lúc cao điểm.
- Hiện nay đa số các chung cư có mật độ khoảng 50 căn hộ/thang máy.
- Một số chung cư cao cấp có thể 30-40 căn hộ/thang máy
- Cá biệt có một số khu đại đô thị được xây gần đây có mật độ lên tới 100-110 căn hộ/thang máy, về sau việc chờ thang máy sẽ vô cùng mệt mỏi.
Đây là một thông số rất quan trọng nhưng chủ đầu tư thường không muốn nhắc tới nếu mật độ ở đó cao. Tại sao chủ đầu tư muốn tăng mật độ căn hộ/thang máy?
• Tiết kiệm chi phí đầu tư. Mua một thang máy, tùy nhãn hiệu, tải trọng, số tầng cũng phải vài tỷ. Nếu tiết kiệm được 5 thang máy, đã có thể ăn ra được 10 tỷ.
• Chi phí xây dựng hố thang máy, hố pít, buồng máy cũng phải tới vài trăm triệu một thang.
• Diện tích giành cho mỗi thang máy tối thiểu 3m2/tầng, chung cư có 40 tầng ra 120m2, diện tích đó để bán căn hộ cũng phải được 4-5 tỷ thời giá hiện nay.
Do vậy, nếu tiết kiệm mỗi thang máy, chủ đầu tư sẽ sinh lời được 5-10 tỷ (tùy chung cư), đó là lý do nhiều người không muốn nói tới.
Người mua nhà có thể tính mật độ thang máy rất đơn giản: Số căn hộ/tầng*Số tầng/Số thang máy.
Ví dụ chung cư có 12 căn hộ/tầng, 35 tầng, 4 thang máy, mật độ 105 căn hộ/thang máy, quá cao so với mức trung bình 50-60.
5. View
Những căn nhà có view đẹp (view bitexco, view landmark 81…) hoặc view sông luôn có giá cao hơn. Khi mua nhà nên chú ý xem view đó có vĩnh viễn không, vì có thể có những tòa nhà khác xây sau sẽ bị chắn. Một số tòa tại Central Park trước kia có view Bitexco cũng có giá cao, nay bị Sunwah Pearl xây lên chắn mất, giảm giá trị
6. Tiện ích
Khi chất lượng cuộc sống tăng lên, con người cũng chú ý tới các tiện ích, chất lượng cuộc sống. Gần đây các chủ đầu tư đưa ra các dự án có nhiều tiện ích để phục vụ cư dân, kèm theo đó cũng giá chung cư cũng cao hơn. Bạn nên cân nhắc xem nhu cầu của bạn đối với các tiện ích đó như thế nào:
• Siêu thị: Một số khu đô thị gần đây có kèm theo siêu thị ngay cạnh, làm cuộc sống người dân rất thuận tiện. Tuy nhiên nếu không có siêu thị ngay cạnh chung cư cũng không phải là vấn đề gì lắm, đằng nào bạn cũng đi làm, đưa nhỏ đi học, trên đường ghé các siêu thị khác cũng khá thuận tiện.
• Trường học: Một số khu đô thị, đại đô thị có kèm theo trường học tư như Vinschool, tuy nhiên không phải ai cũng đủ tài chính để cho con học tại các trường đó. Ngoài ra, nhiều khi dân cư nhiều quá, các trường trong khu đó không đủ đáp ứng, hoặc khu đô thị mới xây mà trường chưa xong, dẫn tới các bạn nhỏ vẫn phải đi học ở ngoài. Do đó ngoài các trường do chủ đầu tư xây, bạn cũng nên tìm hiểu thêm các trường học xung quanh đó như là giải pháp dự phòng. Gần đây có chủ nhà mua Grand Park, tuy nhiên trường chưa kịp xây nên vẫn hàng ngày đưa con đi học ở Thảo Điền, mỗi chiều hết 60’, quả là một cực hình.
• Bệnh viện: Cá nhân mình nghĩ yếu tố này ko quan trọng lắm. Thứ nhất nhu cầu khám chữa bệnh không nhiều, một năm may ra 1-2 lần. Hơn nữa những bệnh viện như Vinmec chi phí cũng không hề rẻ, không phải ai cũng có thể dùng dịch vụ ở đó.
• Bể bơi/gym: Nếu tích hợp nội khu là tiện nhất, tuy nhiên nếu không có cũng không phải là vấn đề lớn lắm, bạn có thể sử dụng dịch vụ ở các bể bơi/gym công cộng khác. Quan trọng hơn nữa bạn có sử dụng thường xuyên tác tiện ích đó hay không. Nếu bạn quan tâm tới các tiện ích này nên chú ý tới mật độ, bao nhiêu căn hộ/bể bơi…
7. Hướng căn nhà
Một số người tin vào phong thủy có thể chọn nhà theo hướng đông tứ trạch, tây tứ trạch, hoặc hướng khác phù hợp với mệnh của mình.
Một câu hỏi khác hay đặt ra là xem hướng căn nhà nên chọn hướng cửa hay hướng ban công? Đại đa số mọi người lấy hướng ban công để xem phong thủy.
Bất kể phong thủy như thế nào, đa số không muốn chọn căn có cửa sổ hướng tây vì sẽ rất nắng về buổi chiều.
8. Thiết kế căn hộ.
Đa số các căn hộ hiện nay thiết kế khá hợp lý, tuy nhiên có một số chung cư vẫn có thiết kế rất xấu, bạn sẽ cảm giác rất không thoải mái khi ở trong các căn hộ đó, Homyland là một ví dụ.
Một trong những tranh cãi là căn hộ nên có ban công hay không? Rất nhiều chung cư nước ngoài không có ban công, do đó một số chủ đầu tư dùng layout đó đem về Vietnam như Saigon Pearl, Mulberry (Hà Nội). Tuy nhiên layout này không phù hợp với thị trường Việt Nam, do đó các chung cư xây gần đây đa số có ban công, bạn có thể mở cửa ra tận hưởng gió trờ, buổi tối có thể ra ngoài tận hưởng view.
Một số lỗi trong thiết kế căn hộ: cửa toilet nhìn ra bếp, cửa toilet nằm ngay lỗi vào nhà, cửa toilet đối diện giường ngủ
9. Chọn tầng:
Trước kia quan niệm chung cư xây chất lượng không yên tâm nhên nhiều người không muốn ở tầng cao, sợ có rủi ro chất lượng, hỏa hoạn. Một thực tế cách đây khoảng hơn 10 năm một số chung cư mở bán mà tầng cao lại rẻ hơn tầng thấp hơn. Ngày nay mọi người yên tâm hơn với chất lượng chung cư nên sẵn sàng trả tiền cao hơn cho những căn hộ tầng cao.
Ưu thế của các căn hộ tầng cao:
• View thoáng hơn, đó là ưu thế của chung cư mà nhà phố, biệt thự có đắt hơn vài lần cũng không bao giờ có được.
• Mát hơn, nhiều căn hộ ở SG buổi đêm chỉ cần mở cửa sổ ra đón gió từ sông SG thổi vô, nhiều khi không cần điều hòa
• Không có muỗi. Còn gì sướng hơn khi đi ngủ mà không phải lo mắc màn
10. Phong thủy về số nhà, số tầng:
Các tầng, căn nhà có số 4, 13, 14 thường không được ưa chuộng, nên đôi khi chủ đầu tư phải đánh số thành 12A, 12B… Ngược lại, các căn/tầng có số 8,9 thường có giá cao hơn.
Nguồn: Thái Hòa