Khi nhắc lại thời điểm từ năm 2010 kéo dài đến năm 2012, đó là thời điểm bong bóng bất động sản bị vỡ, tỷ lệ nợ xấu tăng cao. Tỷ lệ nợ xấu năm 2012 là 8,82% (do Ngân hàng nhà nước công bố) và tỷ lệ này tăng cao qua những năm tiếp theo. Nguyên nhân chính làm cho tỷ lệ nợ xấu tăng cao như thế đến từ con số dư nợ cho vay để kinh doanh bất động sản khoảng 228.000 tỷ đồng (do Ngân hàng nhà nước công bố ngày 31/12/2010) và đến từ hiện tượng bong bóng bất động sản bị vỡ. Dấu hiệu này có mầm mống từ năm 2007 kéo dài cho đến 2011 bùng phát mạnh gây ra rất nhiều hệ lụy cho ngành bất động sản, ngành ngân hàng, an sinh xã hội cũng như thiệt hại về kinh tế.
Nhưng so sánh với tình hình thị trường bất động sản hiện tại, đây vẫn đang là kênh đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư khi các kênh khác như gửi tiết kiệm, chứng khoán, ngoại tệ, vàng... đều có mức sinh lời và an toàn không bằng bất động sản. Để lý giải cho điều đó, nhận thấy có một số lý do sau:
Thứ nhất, chúng ta thấy rõ nguyên nhân chính gây nên tỷ lệ nợ xấu tăng cao những năm trước đây (2008-2012) là do bong bóng thị trường bất động sản bị vỡ, tình trạng đóng băng xảy ra. Nhưng nay, nguyên nhân chính gây ra nợ xấu không đến từ bong bóng thị trường bất động sản bị vỡ mà là đại dịch Covid 19 xảy ra kéo dài từ cuối năm 2019 đến nay.
Thứ hai, theo chu kỳ của bất động sản thông thường, vòng quay dao động trong khoảng 8-10 năm sẽ bắt đầu lại vòng mới. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến thời gian của một chu kỳ. Kể từ năm 2012 đến nay đã hơn tám năm, dự báo trong năm 2022, thị trường bất động sản sẽ bứt phá, quay lại thời hoàng kim như những năm của giai đoạn 2006-2008.
Thứ ba, phải nói đến "bốn giai đoạn mua - bán của bất động sản". Theo tình hình kinh tế - xã hội hiện nay, tỷ lệ thất nghiệp cao (lên đến hàng triệu người), nguồn cung bất động sản chưa dồi dào, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ở tầm giá 2-5 tỷ đồng lại đang rất lớn.
Thực tế, từ năm 2020 đến nay, giao dịch bất động sản vẫn diễn ra liên tục, thường xuyên, do đang có một số nhà đầu tư lão làng tận dụng gom hàng giá rẻ trong mùa dịch. Thêm vào đó, dự báo khả năng phục hồi lại nền kinh tế lại rất lạc quan khi dịch bệnh đang từng bước được kiểm soát, kinh tế mở cửa trở lại, bắt nhịp rất nhanh, khi mọi người dân đều được tiêm phòng vaccine đầy đủ, hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ tăng mạnh về năng suất, lưu lượng hàng hóa giao thương tăng mạnh, kinh tế mở cửa sẽ thu hút rất nhiều doanh nghiệp FDI đầu tư vào nước ta....
Do vậy, thị trường giao dịch bất động sản nói chung vẫn sẽ không dễ hạ nhiệt, dễ thấy các dự án nhà ở, homestay tại các tỉnh miền Đông, đáng kể đến là Bảo Lộc, Lâm Đồng, những dự án phân lô sẵn tại Chơn Thành, Bình Phước, giá đất mùa dịch vẫn "nhảy múa" liên tục bất chấp dịch bệnh.
Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản từ ngân hàng thanh lý hiện nay đang được các nhà đầu tư săn hàng vẫn không hạ nhiệt. Nhiều nơi bất động sản vẫn giữ giá, thậm chí còn tăng giá, bắt nguồn từ tâm lý đón đầu sau khi dịch bệnh được kiểm soát, cuộc sống bình thường trở lại.