Nếu bạn tò mò về việc kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản, có thể bạn sẽ quan tâm đến lợi nhuận cũng như số tiền chủ đầu tư phải bỏ ra để bán được một căn nhà. Chi phí để bán được một căn nhà bao gồm những gì và do ai chi trả sẽ được giải đáp sau đây.
Nó có thể giúp ích cho bạn trong việc tìm hiểu cũng như cung cấp kiến thức về cách tạo ra lợi nhuận và chia đều lợi nhuận trong giới đầu tư.
Chi phí bán hàng là gì?
Chủ đầu tư phải trả phí khi thực hiện việc bán căn hộ chung cư, đó gọi là Chi phí bán hàng.
Vậy chi phí đó chiếm bao phần trăm trăm doanh thu bán hàng?
Hãy cùng xem xét một ví dụ làm rõ khoản chi phí này. Hình dung một căn hộ có giá khoảng 1,7 tỷ chưa tính thuế VAT, Chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 6-8% và thậm chí là 10% đối doanh thu để chi trả cho Chi phí bán hàng.
Chi phí bán hàng bao gồm những gì?
Khoản chi phí này được phân biệt với tổng chi phí (bao gồm tiền đất đai, phí quản lý, phí xây dựng,..). Trong khoảng 6-8% doanh thu, chỉ 1% được chia cho những người trực tiếp giao dịch với khách hàng hay thường được mọi người gọi là Sale, vậy thì phần chi phí còn lại chi trả cho việc gì.
Các loại chi phí bán hàng thường gặp
Đầu tiên có thể kể đến việc đầu tư cho Showroom – phòng trưng bày. Thường thì phòng làm mẫu ngốn rất nhiều tiền và bị bỏ đi khi hết thời gian trưng bày. Đi kèm theo đó là tiền chi trả cho các buổi event giới thiệu showroom cũng như căn hộ, và việc đầu tư cho buổi event sang trọng là điều cần thiết để gây ấn tượng với khách hàng. Chủ đầu tư cũng bỏ ra một khối tiền khá lớn cho việc chạy quảng cáo, từ việc làm bảng quảng cáo, chạy quảng cáo trên truyền hình, phim ảnh, sóng radio đến chạy Ads báo chí.
Quan trọng nhất và cũng chiếm số phần trăm cao nhất của chi phí bán hàng chính là tiền khoán cho các Sàn giao dịch (từ 4% trở lên). Chỉ có duy nhất một sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư, từ đó sẽ phân phối xuống các sàn dưới từ F1 đến Fn theo tỉ lệ giảm dần lợi nhuận. Càng xuống càng sàn thấp hơn, họ sẽ càng phải chấp nhận việc chia sẻ lợi nhuận của mình cho các sàn trước đó. Các sàn dưới thấp sẽ đối phó bằng cách cắt giảm hoa hồng của Sale, xây dựng văn phòng nhỏ hơn,… Ngoài 1% được trích cho Sale, còn lại 1% cho các cấp quản lý, nhân viên kể cả người không bán được hàng, 1% dùng thanh toán khoảng cơ sở vật chất, tiền điện nước, tiền thuê văn phòng,… , 1% còn lại mới là lợi nhuận của họ.
Bên cạnh những chi phí kể trên, phải kể đến khoản tiền chi trả cho nhiệm vụ quản lý giấy tờ, hợp đồng của bộ phận nhân sự. Ngoài ra, có một khoảng phí ít ai chú ý tới, đó chính là chi phí báo chí. Ở Việt Nam ngày nay, báo lá cải mọc lên như nấm, họ kiếm tiền bằng cách viết những bài báo “tin đồn” không đúng sự thật gây áp lực cho các doanh nghiệp. Vì thế khoản tiền này dùng để xử lý truyền thông đối với những dạng tin tức như thế. Chúng ta cần có biện pháp mạnh tay hơn nữa cho những sự việc kiếm tiền bằng tin đồn ảnh hưởng đến doanh nghiệp như thế.
Trên đây là những chi phí có thể nhìn thấy được và chấp nhận được, và suy cho cùng thì khách hàng vẫn là người chịu hết tất cả mọi chi phí phát sinh.
Nhìn lại tập đoàn Vingroup được cả thị trường biết đến, tại sao Sale vẫn phải chi tiền cho việc quảng cáo để khách hàng biết đến các sản phẩm của Vingroup? Vì nếu không đầu tư cho việc quảng cáo, khách hàng có thể bị thu hút bởi công ty đối thủ và chi phí này có mục đích hoàn toàn nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng.
Những chi phí khác
Chi phí Sale, như đã nói ở trên, chiếm khoảng 8% doanh thu, so sánh với các chi phí khác thì như thế nào? Tổng chi phí ngoài chi phí bán hàng và marketing bao gồm tiền đất đai, phí xây dựng và quản lý chung. Sau khi lấy doanh thu trừ cho hai khoảng phí nêu trên ta sẽ tính được lợi nhuận của chủ đầu tư. Thường thì con số này rất lớn nên thị trường bất động sản đã trở nên rất sôi nổi trong nhiều năm trở lại đây.
Đã từng truyền tai nhau một “truyền thuyết” trong giới đầu tư “Chỉ có thể giàu lên từ bất động sản” cho đến tới khoảng cuối năm 2019. Nhưng trong tình trạng dịch bệnh lây lan kéo dài xuyên suốt năm 2020, tình trạng kinh tế đình trệ khiến người dân khắt khe hơn trong việc chi tiền, điều này làm giảm lượng cầu bất động sản, các nhà đầu tư có thể sẽ đối diện với thời kỳ“khó khăn và khắc nghiệt” vì không thể kiếm được siêu lợi nhuận như trước, thay vào đó “chỉ” là mức lợi nhuận hợp lý.
Tác giả: Duc Le