Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người biết đến đặc biệt là vi bằng liên quan đến mua bán nhà đất. Tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hay tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Để hiều rõ bản chất của vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất chúng ta cùng xét hai ví dụ dưới đây:
Ví dụ thứ nhất đó là: Ông A có thỏa thuận bán cho ông B một mảnh đất với diện tích 100m2 có pháp lý sổ hồng được nhà nước công nhận gồm có nhà và đất hai bên thỏa thuận giao dịch với giá bán là 2 tỷ . Ta cùng xét hai trường hợp có thể xảy ra như sau:
Trường hợp mua bán có thừa phát lại lập vi bằng và không công chứng: Thừa phát lập vi bằng xác nhận mảnh đất đúng vị trí, đúng diện tích như sổ hồng, xác nhận hiện có căn nhà cấp 4 được xây dựng trên mảnh đất này. Sau đó bên B đưa tiền mặt mua nhà và đất cho bên A với số tiền là 2 tỷ. Lúc này hiểu đúng thì vi bằng xác nhận có xảy ra hành vi bên B có giao cho bên A số tiền 2 tỷ để mua nhà và đất. Vi bằng này chỉ là bằng chứng xác nhận tình trạng nhà đất và bên B có giao cho bên A tiền 2 tỷ để mua nhà và đất không phải là hợp đồng mua bán nhà. Vi bằng này không thay thế được hợp đồng mua bán có công chứng hợp pháp
Về mặt pháp luật thì đây là giao dịch dân sự giữa hai bên được thừa phát lại xác nhận. Vi bằng lúc này có thể được dùng làm bằng chứng về sau nếu có xảy ra tranh chấp kiện tụng xảy ra giữa hai bên. Đây không phải là hợp đồng mua bán nhà đất được pháp luật bảo vệ vì vậy nếu bên A trở mặt không bán nữa thì bên B có thể mất hoàn toàn số tiền hoặc vướng vào kiện tụng rất rắc rối
Trường hợp mua bán có hợp đồng công chứng hợp pháp: Thừa phát lập vi bằng xác nhận mảnh đất đúng vị tri, đúng diện tích như sổ hồng, xác nhận hiện có căn nhà cấp 4 được xây dụng trên mảnh đất - sau đó hai bên thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc và mang chứng thực tại văn phòng công chứng thì hợp này có giá trị pháp lý được pháp luật bảo vệ.
Nếu sau khi công chứng xong nếu bên A không đồng ý bán nữa thì bên A phải bồi thường cho bên B theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Đến khi bên A đã bồi thường cho bên B theo hợp đồng thì hai bên cùng ra phòng công chứng để ký hủy hợp đồng mua bán giữa hai bên. Lúc này tài sản là nhà và đất của bên A sẽ được gỡ bỏ phong tỏa là ngăn chặn giao dịch mà trước dó phòng công chứng đã làm để bảo vệ quyền lợi cho bên mua là bên B.
Như vậy xét hai trường hợp của ví dụ 01 thì vi bằng chỉ là văn bản xác nhận hành vi đã xảy ra có thể được dùng làm bằng chứng về sau nếu có tranh chấp kiện tụng và không có giá trị thay thế cho hợp đồng mua bán được pháp luật bảo vệ.
Có thể thấy vi bằng không có điều kiện pháp lý để bảo vệ tài sản cho người mua trong trường hợp này mà tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như là mất tiền, hoặc bị chiếm dụng vốn hay vướng vào kiện tụng
Sau đây chúng ta cùng xét ví dụ thứ 2 để hiểu rõ hơn tính chất của vi bằng trong mua bán nhà đất
Ví dụ số 2 đó là: Ông C có một mảnh đất 200m2 và có căn nhà cấp 4 trên đất. Đất này chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông C thỏa thuận bán cho ông D với giá 2 tỷ được lập vi bằng và cam kêt đã có hợp đồng vi bằng sau này sẽ làm được sổ hồng.
Chúng ta cùng xét trường hợp 1: Việc mua bán của hai bên diễn ra thuận lợi và ông D mang hợp đồng vi bằng đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vi bằng này không phải là căn cứ để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bạn cần nắm rõ điều này.
Ông D sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu hội đủ các điều kiện do nhà nước yêu như là: có đóng thuế đất - đất không phải là đất lấn chiếm – không có tranh chấp - không vướng quy hoạch và Nhà nước có thông báo sẽ cấp quyền sử dụng đất cho những người đáp ứng đủ điều kiện trên. Vi bằng trong trường hợp này không phải là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các bạn hãy nhớ điều này
Trường hợp 2: Việc mua bán của hai bên diễn ra không thuận lợi có thể bên C không giao nhà sau khi nhận đủ tiền hoặc bên C mang nhà và đất bán cho nhiều người khác nữa như vậy thì bên D sẽ rơi vào kiện tụng có nguy cơ mất tiền rất cao. Trường hợp này pháp luật không thể bảo vệ tài sản của bên D ngay lập tức vì đây là hợp đồng dân sự có lập vi bằng nhưng không đủ pháp lý để công chứng mua bán
Để việc mua bán giao dịch an toàn và được pháp luật bảo vệ phải hội tụ hai điều kiện đó là
Bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất phải được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đó chính là sổ hồng – sổ đỏ và việc mua bán phải được công chứng tại văn phòng công chứng do nhà nước công nhận.
Do vậy việc mua bán nhà đất nếu không đủ pháp lý để công chứng hoặc có đủ pháp lý nhưng quá trình mua bán lại không được công chứng thì cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Tác giả: Phú Ngô