Làm sao để "kìm cương" giá nhà?

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Do vậy, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người dân là vấn đề cấp bách.

Kéo giảm giá nhà dể vừa tầm với của đông đảo người dân là vấn đề cấp bách.

HoREA cho rằng muốn giảm giá nhà, thì Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Một giải pháp được HoREA kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất. Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm bốn bước để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian làm thủ tục.

Quan trọng nhất là Chính phủ sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Giá nhà cấu thành từ đâu?

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm 5 khoản chi phí: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý và chi phí “không tên”.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Đối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành. Và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lấy ví dụ, dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, thực hiện trong ba năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỉ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Ngoài ra, giá thành của một dự án còn bao gồm những chi phí “không tên” thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào trong khoản chi phí dự phòng.

Ông Châu, cho biết giá trị các khoản chi phí “không tên” là không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án và cuối cùng chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.