Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như “mạch máu” duy trì hoạt động, của doanh nghiệp. Với doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh năm 2020 thị trường biến động như thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng… thì việc âm dòng tiền cũng khá quan ngại.
So với những năm trước, năm 2020 dòng tiền kinh doanh tại nhiều đại gia bất động sản cạn kiệt. Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường khi lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh, trong khi tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi.
    |
 |
| Nguồn: Tổng hợp từ BCTC các doanh nghiệp |
Nợ phải trả của Novaland sắp cán mốc 5 tỷ USD
Tại Novaland, lũy kế năm 2020, Novaland đạt doanh thu thuần 5.026 tỷ đồng, giảm một nửa so với năm 2019. Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế lại tăng 8% lên 4.626 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 15% lên 3.884 tỷ đồng.
Lợi nhuận tăng nhờ công ty trong năm qua ghi nhận lãi 3.358 tỷ đồng từ thoái vốn công ty con, và 2.384 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư khi hợp nhất kinh doanh từng giai đoạn.
Năm 2020, dòng tiền kinh doanh tại Novaland ghi nhận âm hơn 3.289 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2019 dương 3.076 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu ngắn hạn tại Novaland tăng vọt 138% so với năm trước, lên mức 13.820 tỷ đồng.
|
 |
| Nợ phải trả của Novaland tăng gần gấp đôi trong năm qua. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2020 tại Novaland |
Riêng hàng tồn kho tăng 52%, ghi nhận 86.847 tỷ đồng. Đồng thời, Nợ phải trả tại Novaland tăng nhanh, từ 65.518 tỷ đồng ngày 31/12/2019 lên 112.610 tỷ đồng ngày 31/12/2020. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng 63%, lên mức gần 31.433 tỷ đồng.
|
 |
| Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2020 tại Novaland. |
"Báo động" đà tăng nợ ngắn hạn của LDG và Nam Long
Một doanh nghiệp khác trong làng bất động sản phải kể đến là LDG Group (LDG) ghi nhận dòng tiền kinh doanh liên tục âm qua các năm.
Năm 2020, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của LDG âm 96,5 tỷ đồng, trong khi năm 2019 cũng ghi nhận âm 1.496 tỷ đồng.
Kết thúc năm 2020, LDG có khoản phải thu ngắn hạn tăng gần 37%, chiếm hơn 1.770 tỷ đồng trong tổng tài sản, bao gồm các khoản đặt cọc, ký quỹ và đặt cọc chuyển nhượng cổ phần. Nợ phải trả của LDG là 2.427 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm đến 99,8%.
|
 |
| Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2020 tại LDG |
Trong số các công ty BĐS ghi nhận biến động dòng tiền kinh doanh nhiều nhất năm 2020, phải kể đến CTCP đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) khi ghi nhận tới thời điểm cuối năm 2020, tiền và các khoản tương đương tiền của NLG giảm 42%, chỉ còn 1.096 tỷ đồng so với năm trước.
Trong khi dòng tiền suy giảm mạnh, NLG lại liên tục ghi nhận sự gia tăng về các khoản phải thu ngắn hạn lên 1.968 tỷ đồng, tương đương tăng 27% so với năm trước; hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm 2020 tăng 40% so với hồi đầu năm, ghi nhận 6.028 tỷ đồng chủ yếu là bất động sản dở dang. Trong đó, dự án Akari ghi nhận hơn 2.180 tỷ đồng (gấp 2 lần) và dự án Vàm Cỏ Đông ghi nhận gần 1.052 tỷ đồng (tăng 22% so với đầu năm).
Đồng thời, nợ phải trả tại NLG tăng 43%, lên mức hơn 6.739 tỷ đồng, trong đó, nợ ngắn hạn tăng 45%, lên mức gần 4.386 tỷ đồng. Những điều này góp phần đẩy lưu chuyển dòng tiền kinh doanh của NLG âm hơn 1.066 tỷ đồng, trong khi năm 2019 dương 325 tỷ đồng.
|
 |
| Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2020 tại Nam Long. |
Coteccons đang "suy kiệt" dòng tiền
Đặc biệt, tại CTCP Xây dựng Coteccons (HOSE: CTD), tính đến 31/12/2020, tổng tài sản của Coteccons đạt gần 14.204 tỷ đồng, giảm 1.995 tỷ đồng so với đầu năm. Khoản tiền, tương đương tiền và tiền gửi có kỳ hạn hết năm 2020 gần 3.248 tỷ đồng, giảm 794 tỷ đồng so với đầu năm.
Tính đến cuối năm 2020, khoản phải thu ngắn hạn tại Coteccons giảm 11% so với đầu năm, xuống còn 7.841 tỷ đồng, nhưng khoản dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi lại tăng từ 214 tỷ lên 344 tỷ đồng nhưng phía doanh nghiệp lại không được thuyết minh chi tiết.
Đáng lưu ý, dòng tiền kinh doanh của Coteccons năm 2020 âm hơn 753 tỷ đồng trong khi năm 2019 chỉ âm 329 tỷ đồng.
|
 |
| Nguồn: BCTC hợp nhất quý 4/2020 tại CTD. |