CÁCH XỬ LÝ KHI MUA PHẢI ĐẤT DÍNH QUY HOẠCH
Tuy nhiên nếu mua đất dính quy hoạch, bạn không cần quá lo lắng mà hãy xem xét đã có quyết định thu hồi đất hay chưa?
Bởi theo Khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2003 có quy định “Trường hợp quy hoạch, kết hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.
Điều này cho thấy, trong trường hợp nhà đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Vậy ở đây, bạn có hai tình huống để xử lý trường hợp này như sau:
Tình huống 1: Khu đất bạn mua chưa có quyết định thu hồi tại thời điểm ký HĐMB.
Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán vẫn hợp pháp luật và bạn là chủ sở hữu của khu đất trên. Mặc dù, khu đất bạn mua nằm trong quy hoạch nhưng việc Nhà nước có thu hồi hay không tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể.
Do đó, nếu bạn thuộc diện bị thu hồi, bạn vẫn được hưởng giá trị bồi thường theo quy định chung.
Quy định về bồi thường, tái định cư cho đất bị thu hồi được quy định tại Điều 42 Luật Đất đai, cụ thể:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư (được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng địa bàn và có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ) trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà, đất cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở.
Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất”. Như vậy, trong trường hợp trên của bạn, vì mục đích môi trường mà nhà nước thu hồi đất nên khi bị thu hồi đất, bạn sẽ được bồi thường theo qui định. |
Tình huống 2: Khu đất bạn mua đã có quyết định thu hồi tại thời điểm ký HĐMB.
Trong trường hợp, khu đất bạn mua đã có quyết định thu hồi đất trước khi bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch chuyển nhượng sẽ vô hiệu. Lúc này, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
Nếu người bán đất cho bạn cố ý che giấu thông tin về quy hoạch đất đai để bạn đặt cọc và nhận tiền đặt cọc từ bạn, tức đây là hành vi vi phạm pháp luật và người bán sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
KINH NGHIỆM MUA ĐẤT KHÔNG DÍNH QUY HOẠCH
Khi mua đất, việc xem quy hoạch đất đai là điều đặc biệt quan trọng để xem khu đất mình dự định mua có nằm trong diện giải tỏa mặt bằng, thu hồi đất hay quy hoạch dự án gì hay không. Vậy chúng ta xem quy hoạch đất đai ở đâu?
Cách 1: Liên hệ công ty đo đạc đất đai tại địa phương nơi có đất
Ở mỗi địa phương đều có các công ty đo đạc đất đai, những công ty này đều có BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH địa phương được cập nhật theo định kỳ. Theo đó, những công ty này sẽ cho chúng ta biết được loại đất và quy hoạch về khu đất.
Ngoài ra, người dân còn có thể biết được quy chế xây dựng như xây tự ho hay theo mẫu, có khống chế tầng cao hay không, đã được phép xây dựng chưa và mật độ xây dựng chiếm bao nhiêu (%) trên tổng diện tích đất.
Cách 2: Liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền tại nơi có đất
Bạn có thể trực tiếp đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận, huyện nơi có nhà đất để hỏi cụ thể hơn. Tại đây các cán bộ nhân viên sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp liệu nhà đất anh chị muốn mua có nằm trong khu quy hoạch tương lai hay không.
Cách kiểm tra này được cho là an toàn và có độ chính xác cao nhất. Tuy nhiên cũng là cách gây mất nhiều thời gian và công sức nhất là khi khu vực bạn ở không gần trung tâm hành chính địa phương. Bên cạnh đó không loại trừ những trường hợp người dân có nhu cầu đến tra cứu thông tin quá đông. Sẽ dẫn đến trình trạng quá tải, các nhân viên không thể giải đáp kịp thời các thắc mắc của người dân.
Cách 3: Xem thông tin được thể hiện trên sổ hồng
Đối với những khu đất đã có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất) thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ.
    |
 |
| Xem thông tin quy hoạch tại phần ghi chú tại trang 2 hoặc 3 của sổ hồng |
Phần này sẽ nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì, người mua phải chắc chắn coi kỹ phần ghi chú này để có thể xem xét quy hoạch này có phù hợp với mình không.
Tuy nhiên, sẽ rất là thiếu sót nếu không xem qua bản đồ địa chính tại địa phương. Bởi hiện nay, việc đánh tráo sổ hồng và mua bán bằng sổ hồng giả được làm rất tinh vi, người dân không thể chỉ dựa vào khu đất đã có sổ hồng rồi quyết định mua đất.
Cách 4: Sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến
Đối với thời đại 4.0 hiện nay viêc tra cứu đã trở nên dễ dàng hơn. Nhất là các thành phố lớn sẽ có các công cụ hỗ trợ người dân có thể tìm kiếm, tra cứu thông tin chính xác qua các ứng dụng, trang web bằng điện thoại. Từ đó bất kể lúc nào, nơi nào người dân cũng sẽ có thể tìm kiếm thông tin về quy hoạch.
|
 |
| Xem thông tin quy hoạch trên các trang web địa phương |
Tuy nhiên, các trang web về quy hoạch thường không được cập nhật kịp thời hoặc thông tin không chính xác, do đó các trang web này cũng mang mục đích người dân tham khảo về vị trí khu đất mà mình dự định mua.
Cuối cùng, các thông tin quy hoạch đất đai được môi giới tư vấn thường chỉ để tham khảo vì môi giới không nắm bản đồ địa chính đất đai. Đồng thời cá nhân người mua đất nên tự mình kiểm tra theo các cách trên và không qua người khác để phòng trường hợp những người này được thuê để làm thị trường cho khu đất mà bạn sắp mua.
Còn bạn, trong tình huống trên bạn sẽ xử lý như thế nào? Hãy cho chia sẻ cho mọi người cùng biết nhé!