“Nở rộ” mô hình chia nhỏ bất động sản thành cổ phần để chào bán

Chia nhỏ bất động sản

Dịch Covid-19 khiến các giao dịch về bất động sản ngưng trệ ở nhiều nơi. Trong bối cảnh này, một số doanh nghiệp bất động sản đã chào bán căn nhà phố có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản) bằng công nghệ Blockchain.

Theo đó, căn nhà phố được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng. Khi giao dịch thành công, nhà đầu tư được hoàn lại 100.000 đồng, vị chi giá trị thực một phần căn nhà là 3,1 triệu đồng.

Thông tin gọi vốn khu nhà B26 tại huyện Cần Giờ, TP.HCM của Công ty Moonka. Ảnh: Chụp màn hình ngày 16/9/2021.

Để tham gia mua chung tài sản bằng công nghệ này, các nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang token của Moonka để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của căn nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.

Trước đó, mô hình chia nhỏ bất động sản đã phổ biến từ năm 2020 đối với các tài sản hình thành trong tương lai, song ứng dụng công nghệ Blockchain để bán nhà đất hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh còn khá mới.

Điển hình là năm ngoái, một doanh nghiệp địa ốc trụ sở ở Hà Nội cũng tung ra gói đầu tư tương tự cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên app và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn. Phương án thứ nhất là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Phương án hai, biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.

Hay, một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Quận 3, TP.HCM cũng tiến hành chia nhỏ căn hộ hình thành trong tương lai tại Đồng Nai để chào bán cho nhà đầu tư trên App của công ty.

Rủi ro rình rập

Theo đánh giá của giới chuyên gia và doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, mô hình chia nhỏ nhà đất thành cổ phần để chào bán đang có xu hướng gia tăng tại Việt Nam. Do là xu hướng mới, cách huy động vốn này cần những thí điểm chuẩn mực và điển hình để đánh giá tính hiệu quả của thị trường.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty luật TAT Law firm nhìn nhận, ý tưởng chia nhỏ nhà ra bán đã có từ mấy năm trước. Ngày nay, với sự phát triển của công nghệ, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang áp dụng ý tưởng kinh doanh này thông qua công nghệ Blockchain. Ưu điểm của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty luật TAT Law firm. Ảnh: NVCC

Tuy nhiên, theo luật sư Phương Thảo, loại hình này sẽ có tiềm ẩn những rủi ro và những phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.

Cụ thể: Trường hợp sau khi mua nhà những người mua được sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ) thì phải đối diện với những khó khăn phức tạp như vấn đề sở hữu bất động sản, mâu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…

"Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Một căn hộ nếu bán cho 1.000 người, đồng nghĩa với việc có 1000 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (gọi tắt là "Giấy chứng nhận"), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.

Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản", luật sư Phương Thảo phân tích.

Ngoài ra, theo vị luật sư này, để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch của chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này lại không đơn giản như khi công ty bất động sản bán cho nhóm mua. Bởi nhóm mua là nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm nhiều cá nhân, tổ chức… khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản thì thủ tục bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.

"Với số lượng đông đảo chủ sở hữu như vậy để hoàn thành giao dịch đúng pháp luật cũng mất khá nhiều thời gian. Nhóm mua cũng có thể ủy quyền cho công ty bất động sản bán thay cho họ, tuy nhiên trước đó phải có 1.000 văn bản ủy quyền có công chứng của nhóm mua cho công ty bất động sản", luật sư dẫn chứng.

Thêm nữa, với hình thức này nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư không thể ở được do có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến tài sản cần phải có sự nhất trí 100% các chủ sở hữu. Điều này càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.

Bên cạnh đó, các vấn đề khác phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản…. các rủi ro xảy ra đối với tài sản; các rủi ro pháp lý khác như khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người phải chờ đợi phụ thuộc vào người thừa kế của người chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản…. Hoặc rủi ro với công ty bất động sản như phá sản thì việc tìm người mua tài sản cho 1.000 người bán là một vấn đề nan giải.