Đầu năm 2017, truyền thông đã rộ lên thông tin, một khu đô thị có diện tích 117ha tọa lạc tại phường An Phú, quận 2, TP HCM được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) với giá trị tài sản đảm bảo lên đến 19.492 tỷ đồng. Thông thường, các khoản vay bất động sản được các nhà băng cho vay với giá trị 70 – 90% tài sản đảm bảo, nghĩa là số tiền Sacombank giải ngân vào dự án này có thể lên hơn chục nghìn tỷ đồng.
Dự án đó là Khu đô thị Sài Gòn – Bình An của chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) – một doanh nghiệp có liên quan đến Tập đoàn Him Lam của doanh nhân Dương Công Minh, người chỉ vài tháng sau đó trở thành Chủ tịch Sacombank.
    |
 |
| Dự án Khu đô thị Sài Gòn – Bình An |
Lai lịch của dự án tỷ đô
Khu đô thị Him Lam Bình An, từng có đến ba cái tên khác nhau, có quy mô diện tích lên tới 1.174.221m2 (hơn 117ha). Dự án giáp đường Đỗ Xuân Hợp phía Đông, phía Tây giáp dự án Sài Gòn Sports City do Keppel Land (Singapore) và Chiap Hua (Hồng Kông), phía Nam giáp đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.
Khởi đầu từ tháng 1/1999, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Sản xuất Thiên Hải (Thiên Hải) cùng các công ty khác liên doanh để thực hiện dự án trên diện tích 120ha thuộc địa bàn phường An Phú. Trên cơ sở này, đầu năm 2001, Chính phủ có quyết định cho phép Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI), do Thiên Hải là cổ đông, sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án Khu liên hợp sân Golf – Thể dục thể thao và nhà ở (Saigon Golf, Country Club and Residences) tại phường An Phú, TP HCM.
Saigon Golf, Country Club and Residences ban đầu được lập dự án với vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD. Theo quy hoạch chi tiết, dự án này được phép xây dựng sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn thi đấu quốc tế, khu dân cư sang trọng với 193 biệt thự, 132 căn hộ cao cấp, một khách sạn – căn hộ cho thuê và câu lạc bộ thể thao hiện đại.
Tuy nhiên, hơn chục năm sau, do tiến độ triển khai dự án không như kế hoạch, đến cuối năm 2014, TP HCM đề nghị đưa sân golf này ra khỏi danh mục các sân golf dự kiến phát triển. Đề xuất này được Thủ tưởng Chính phủ chấp thuận.
Sau khi bỏ quy hoạch sân golf, đầu tháng 11/2015, thành phố đã duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị – Bình An (điều chỉnh từ dự án Saigon Golf Country Club and Residences). Tính chất là khu đô thị mới quy hoạch xây dựng theo các tiêu chí đô thị sinh thái hiện đại.
Tiếp đó, đến ngày 30/11/2015, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 6292 phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu đô thị Sài Gòn – Bình An, với quy mô diện tích và giới hạn quy hoạch như đã được đề cập phía trên. Chủ đầu tư dự án vẫn là SDI.
Không riêng thị trường TP HCM mà tại nhiều thành phố lớn, con số 117 ha cũng là điều đáng mơ ước của nhiều nhà đầu tư. Với quy mô này, quỹ đất dành riêng cho dự án đã chiếm tới 11% diện tích tự nhiên của phường An Phú (1.042 ha). Nếu so với diện tích tự nhiên của nhiều phường trên địa bàn Quận 2, quy mô dự án Khu đô thị Sài Gòn – Bình An thực sự là một con số “khủng”.
Nhưng, quy mô lớn là vậy, nhưng hơn 15 năm, đến thời điểm thông tin Sacombank nhận thế chấp dự án này, Saigon Golf Country Club and Residences, hay tên khác là Khu đô thị Sài Gòn – Bình An vẫn chỉ “nằm trên giấy”, với thực tế chỉ là khu đất cỏ mọc um tùm.
Dấu ấn Sacombank
Cái tên Sacombank, vốn sẽ không được chú ý, nếu không có hàng loạt thông tin về việc SDI mang dự án 117 ha đi thế chấp tại nhà băng này.
Giữa năm 2016, một loạt hợp đồng thế chấp được SDI thực hiện với Sacombank. Với giá trị tài sản đảm bảo ban đầu lên tới gần 20.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, dự án này không “nằm im tại chỗ”, chỉ trong thời gian ngắn, hợp đồng giao dịch đảm bảo được thay đổi tới 8 chi nhánh khác nhau của Sacombank. Cụ thể, Chi Nhánh Trung Tâm, chi nhánh Sài Gòn, chi nhánh Bến Thành, chi nhánh Gò Vấp, chi nhánh Quận 12, chi nhánh Chợ Lớn, chi nhánh Củ Chi và chi nhánh Quận 8.
Vấn đề đặt ra khi đó khiến giới đầu tư không khỏi bất ngờ là tại sao Sacombank lại đổ một lượng tiền lớn như vậy vào một dự án “trên giấy”, với hiện trạng chỉ là khu đất cỏ tình trạng pháp lý không rõ ràng.
Tại thời điểm cuối năm 2016, báo cáo tài chính riêng ngân hàng mẹ Sacombank cho biết, nhà băng này có tổng tài sản hơn 320.000 tỷ đồng, với vốn chủ sở hữu hơn 18.800 tỷ đồng. Dư nợ cho vay khách hàng đến cuối năm 2016 cũng chỉ hơn 190.000 tỷ đồng. Giả định giá trị giải ngân chỉ chiếm 70% giá trị tài sản đảm bảo dự án thì Sacombank thời điểm đó có thể đã chi tới hơn 13.600 tỷ đồng, tương đương 72% vốn chủ sở hữu.
Với một ngân hàng đang phải gồng mình xử lý những tồn tại sau cuộc khủng hoảng Trầm Bê, khoản nợ đến gần tỷ đô tại một dư án “trên giấy” không khỏi khiến nhà đầu tư giật mình.
Dự án chuyển động, “miếng ngon” chuyển sang LienVietPostBank?
Sau gần 5 năm Sacombank “chôn” vốn tại dự án Sài Gòn – Bình An. Mới đây, cả dự án và khoản đảm bảo đều có chuyển động mới. Nhưng là khía cạnh không mấy tích cực với Sacombank.
Tháng 4/2020, nhiều trang rao bán bất động sản đồng loạt đăng tin về dự án này. “Dự án khu đô thị Him Lam Bình An vừa được phê duyệt 1/500, giá chào bán dự kiến 230 triệu/m2” – tiêu đề trên một tin rao bất động sản thời điểm đó. Cái tên Him Lam Bình An, phần nào, cũng phản ánh về gốc gác dự án này.
Thực tế, dự án được đề cập chính là Sài Gòn – Bình An, với chuyển động mới khi Him Lam dồn lực đầu tư.
Nhưng khi dự án này sắp được khởi động trở lại, khoản tài sản đảm bảo gắn liền với dự án này được chuyển dần về LienVietPostBank.
Ngày 23/9/2019, 15/1/2020, 17/6/2020, 23-26-29/6/2020 và 14/8/2020, các nội dung liên quan đến giao dịch đảm bảo của Công ty SDI được thay đổi. Theo đó, đơn vị nhận cầm cố dự án liên quan đến doanh nghiệp này được thay đổi sang LienVietPostBank.
Điều này đặt ra nhiều nghi vấn, đặc biệt với mối quan hệ giữa Him Lam – Sacombank và LienVietPostBank. Tại sao Sacombank chấp nhận chôn vốn chục nghìn tỷ đồng trong nhiều năm, nhưng khi dự án rục rịch được triển khai, “miếng ngon” lại về tay LienVietPostBank?