Bước 1: Phát triển quỹ đất.
Quỹ đất là nguồn sinh lực mạnh mẽ của bất kỳ một chủ đầu tư nào, không một chủ đầu tư nào vỗ ngực xưng danh tao là ông trùm mà trong tay không có quỹ đất. Do đó, bộ phận Phát triển dự án hay phát triển Quỹ đất rất quan trọng trong công ty Bất động sản. Vậy công việc của họ là gì ?
- Đọc quy hoạch 1/5000, 1/2000 tại địa phương đầu tư tiềm năng, đọc là chính chứ thực chất là đi giao lưu, phối kết hop là mười.
- Sau khi lựa chọn được cục đất theo tiêu chí đầu tư của công ty rồi thì lên phương án sở hữu cục đất này thông qua các hình thức:
+ đấu thầu ( bao luôn hạ tầng và đền bù giải tỏa),
+ đấu giá ( đã xong hạ tầng và đền bù giải tỏa)
+ hoặc M&A ( chuyển nhượng, xác nhập dự án khác).
- Tiến hành làm FS ( phương án tài chính ) và đề án 1/500.
Bước 2: Tiến hành làm pháp lý
- Xin chấp thuận chủ trương đầu tư, do UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc huyện đối với dự án < 10 ha
- Xin phê duyệt nhiệm vụ 1/500 do UBND ký đóng dấu.
- Xin giao đất và đóng tiền thuê/ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (cũng giống như mình mua đất lẻ thôi )
Thông thường thì các chủ đầu tư ở giai đoạn này cảm thấy pháp lý đã ngon cơm rồi nên tiến hành huy động vốn thông qua ký quỹ hoặc là cọc / giữ chỗ thiện chí. Chúng ta sẽ thấy giai đoạn này truyền thông dự án rất rầm rộ.
Thật ra, mọi người phải chú ý điểm này dù duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa an toàn để xuống tiền đâu nhé. Đây chỉ là bước phê duyệt (chấp nhận) bản quy hoạch chi tiết những gì có trong khu dân cư đó, và chủ đầu tư đó là ai, vị trí dự án đó ở đâu…thôi, do đó cần làm việc với nhân viên môi giới uy tín để kiểm tra xác minh.
Bước 3: Công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án
- Sau khi đóng đủ tiền thì chủ đầu tư sẽ được giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở TNMT cấp (sổ đỏ chung toàn dự án)
- UBND sẽ ký quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án, hiện tại thì bước này đã được rút gọn nhưng thực tế thế nào thì nhờ các bạn góp ý thêm vì mình chưa được trải nghiệm hay nghe về vấn đề này.
Bước 4: Cấp Giấy Phép xây dựng
- Thẩm định thiết kế: Bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế kĩ thuật, lúc này Chủ đầu tư và tư vấn thiết kế có thể trực tiếp làm việc với các sở ban ngành rồi. Sau khi nộp hồ sơ cho sở xây Dựng sẽ thành lập hội động thẩm định gồm P.Giao thông vận tải, Tài nguyên Môi trường, P.Quy hoạch kiến trúc cùng nhau cho ý kiến... và Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm phê duyệt hồ sơ thiết kế.
- Sở Xây dựng sẽ cấp giấy phép xây dựng (tùy quy mô dự án để phân ra nhiều GPXD)
Lúc này có thể nói là pháp lý dự án rất tốt, vấn đề còn lại là tiềm năng tài chính của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư lâu năm và kinh nghiệm thì an tâm hơn. Trong giai đoạn này chủ đầu tư sẽ tiến hành làm móng cọc và hầm, bạn có thể theo dõi tiến độ để đánh giá chủ đầu tư, một mẹo nhỏ là kiểm tra xem nhà thầu là ai, các nhà thầu uy tín mới làm việc với chủ đầu tư uy tín như Newtecons, Contecons, An Phong, ...
Bước 5: Cấp Giấy phép đủ điều kiện bán hàng sản phẩm hình thành trong tương lai.
Sở Xây dựng sẽ cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng sản phẩm hình thành trong tương lai sau khi chủ đầu tư và nhà thầu:
- Có biên bản nghiệm thu hoàn thành móng cọc đối với chung cư và cơ sở hạ tầng đối với phân lô.
- Có giấy phép xây dựng phần thân
- Không thu quá 30% số tiền sản phẩm của khách
Lưu ý đến giai đoạn này, tùy kế hoạch tài chính và kinh doanh của chủ đầu tư theo FS mình đã nói ở trên, chủ đầu tư có thể thu theo % hay 1 lần nhưng không được vượt quá 30% số tiền sản phẩm của khách.
Lúc này, các bạn sẽ thấy chủ đầu tư chính thức thông báo mở bán sản phẩm và tiến hành thủ tục ký hợp đồng mua bán, các sự kiện trước đó chỉ là hoạt động giới thiệu sản phẩm và ký hợp động cọc giữ chỗ thiện chí hoặc quyền ưu tiên chọn sản phẩm tùy chủ đầu tư.
Bước 6: Xây dựng, nghiệm thu
- Lúc này khách hàng thì cứ tiến hành đóng tiền theo tiến độ và chủ đầu tư thì cứ tiến hành xây.
- Sau khi hoàn thành toàn bộ việc xây dựng cở sở hạ tầng và nhà thô dự án thấp tầng hoặc phần thân tòa nhà chung cư theo đồ án 1/500 đã được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, chủ đầu tư làm việc với Sở xây dựng để tiến hành nghiệm thu.
- Sở Xây dựng sẽ thực địa và thành lập hội đồng nghiệm thu bao gồm các sở ban ngành có liên quan như QHKT, QNMT, PCCC, GTVT,... kiểm tra nghiệm thu dự án, hiện tại quy định về PCCC rất nghiêm ngặt và khó nhằn nhất so với trước kia. Sau đó, Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm ký nghiệm thu dự án.
Các bạn cứ để ý mà xem, lúc này chủ đầu tư sẽ thu đủ 95% giá trị hợp đồng mua bán, tuy nhiên trong lúc này, bạn sẽ nhận được thông báo bàn giao nhà, theo quy định, chủ đầu tư không được thu quá 70% gia trị sản phẩm cho đến khi bàn giao nhà. Do đó đợt cuối khi nhận bàn giao nhà và trước khi ký biên bản bàn giao bạn phải đóng 25% hoặc % nhỏ hơn tùy chủ đầu tư. Lúc này bạn cũng chuẩn bị thêm 2% để đóng phí bảo trì luôn nhé
Bước 7: Cấp sổ đỏ /Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chủ đầu tư lập bản vẽ hoàn công và nộp hồ sơ tách sổ để cấp sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Sở TNMT Tỉnh, khi đó P. Kinh tế đất thu các lệ phí phát sinh nếu có.
- Sở TNMT chịu trách nhiệm ký quyết định dự án đủ điều kiện cấp Sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lúc này chủ đầu tư sẽ thông báo về việc sản phẩm, căn hộ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu bạn đóng đủ 5% còn còn lại
- Sau đó, chủ đầu tư sẽ làm việc với Sở TNMT cấp giấy chứng nhận sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất/sổ đỏ sang tên cho khách hàng.
Có trường hợp khách hàng vẫn nhận được đất, căn hộ nhưng lại không có sổ bởi vì trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng đúng cơ sở hạ tầng trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 thì nhà nước vẫn không cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, căn hộ cho dự án. Lúc đó nhà đầu tư chỉ có thể ở tạm, hoặc cho thuê lại. Nhưng rất nhiêu khê và chưa biết khi nào có thể ra sổ. có thể trong 1 – 2 năm hoặc 15 – 20 năm hoặc …dài hơn
Hôm nay mình xin chia sẻ quy trình thực hiện và mở bán một dự án, hy vọng khi nắm được quy trình này rồi thì mọi người có thể tránh được dự án lừa đảo hoặc biết được phân kỳ pháp lý của chủ đầu tư như thế nào để có kế hoạch đầu tư, ra hàng thời điểm nào hop lý nhé. Các dự án mở bán đợt đầu và pháp lý chuẩn thì đó là thời điểm đầu tư giá tốt nhất (giá khởi điểm ) và hiện tại mình biết có một số dự án như vậy.
Tác giả: James Trinh
*Bài viết là ý kiến riêng của tác giả, không đại diện cho quan điểm của BQT diễn đàn.