“Đổ” hơn 16.000 tỷ đồng vào loạt dự án lớn, Nam Long đang là “con nợ” của những ngân hàng nào?

“Đổ” 16.470 tỷ đồng vào 5 dự án trọng điểm

CTCP Đầu tư Nam Long (mã CK: NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2021 với doanh thu ghi nhận gần 151 tỷ đồng, giảm 76% cùng kỳ và lợi nhuận gộp đạt hơn 76 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nhờ doanh thu từ hoạt động tài chính kỳ này đạt 372 tỷ đồng đã giúp Nam Long ghi nhận lãi sau thuế 295 tỷ đồng, tăng 813% so với quý /2020.3

Luỹ kế 9 tháng, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 787,5 tỷ đồng, giảm 39% cùng kỳ. LNST cổ đông công ty mẹ đạt 709 tỷ đồng, tăng 241% cùng kỳ. Theo đó, công ty thực hiện 16% kế hoạch doanh thu và 62% kế hoạch lợi nhuận năm.

Đáng chú ý, ghi nhận đến cuối quý 3, hàng tồn kho của Nam Long ở mức 17.655 tỷ đồng, gấp gần 3 lần đầu kỳ và chiếm 73% tổng tài sản. Trong đó chủ yếu là bất động sản dở dang với hơn 17.625 tỷ đồng.

Danh mục bất động sản dở dang của Nam Long cho thấy hiện doanh nghiệp đang phát triển 17 dự án. Đặc biệt, doanh nghiệp đang đầu tư mạnh vào 5 dự án lớn gồm: Dự án Izumi, Southgate, dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint) với số vốn “rót” vào lên đến 16.470 tỷ đồng.

Danh mục bất động sản dở dang của Nam Long. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 3/2021 NLG.

Trong đó, 2 dự án xây dựng dở dang mới phát sinh thêm trong kỳ này chiếm phần lớn, gồm Izumi với 7.133 tỷ đồng và Southgate 3.709 tỷ đồng.

Dự án Izumi tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai vừa được Nam Long mua lại từ một công ty con thuộc Tập đoàn Keppel Land (Singapore) thông qua thương vụ nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai lên 65,1% vốn cổ phần. Thương vụ giữa Nam Long và Keppel Land có giá trị 1.951 tỉ đồng, việc thoái vốn này đã hoàn tất trong nửa đầu năm 2021.

Dự án Izumi City trước đó có tên The Waterfront Đồng Nai, do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng mức đầu tư 18.600 tỷ. Đối tác chiến lược sở hữu 34,9% còn lại.

Đây được cho là dự án đảm bảo cho sự phát triển dài hạn của Nam Long trong 5 - 10 năm tới. Khu đô thị Izumi City dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn biệt thự và 3.000 căn hộ, chủ đầu tư sẽ ra mắt những sản phẩm đầu tiên vào cuối quý 3/2021.

NLG thuyết minh thương vụ mua lại cổ phần của Keppel Land và hợp nhất Southgate. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 3/2021 NLG.

Trong kỳ, Nam Long đã nhận ủy quyền 15% biểu quyết của các cổ đông trong CTCP Southgate để tăng quyền biểu quyết từ 50% lên 65%. Qua đó, Southgate trở thành công ty con của NLG bắt đầu từ cuối quý 3/2021.

CTCP Southgate là chủ đầu tư dự án Southgate 165 ha (giai đoạn 1 của dự án Waterpoint Long An). Hiện Nam Long cũng đang triển khai chào bán khu căn hộ EHome Southgate và dòng sản phẩm biệt thự compound cao cấp thuộc dự án này.

Phối cảnh khu đô thị Waterpoint Long An của Nam Long.

Nhờ việc hợp nhất Southgate giúp Nam Long ghi nhận gần 3.821 tỷ đồng từ các khoản ứng trước của các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất nền nhưng chưa nhận bàn giao.

Nợ phải trả tăng mạnh, Nam Long đang là “con nợ” của ngân hàng nào?

Nhìn vào danh mục dự án triển khai dở dang của Nam Long, có thể thấy số tiền mà doanh nghiệp “đổ” vào các dự án là không nhỏ, và tổng mức đầu tư của những dự án này là con số “khủng”, đòi hỏi doanh nghiệp phải huy động được một nguồn vốn lớn để triển khai, hoàn thành các dự án.

Vì vậy, Nam Long đã đẩy mạnh các hoạt động vay nợ, khiến nợ phải trả của doanh nghiệp kỳ này tăng mạnh 60% so với hồi đầu năm lên 11.107 tỷ đồng. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng 41% lên 1.316 tỷ đồng, vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng 76% lên 2.684 tỷ đồng.

Vay ngắn hạn và dài hạn tại NLG tăng mạnh. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 3/2021 NLG.

Đáng chú ý, ngoài các khoản vay ngân hàng, Nam Long cũng đẩy mạnh các hoạt động vay nợ, huy động vốn qua phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp đã nhiều đợt phát hành trái phiếu, huy động số tiền hơn 2.000 tỷ đồng với các mức lãi suất như 6,5%; 9,5%; 10,5%.

Mục đích của các đợt huy động là tài trợ và đầu tư cho các dự án và thanh toán cho thương vụ nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH thành phố Waterfront Đồng Nai. Tài sản thế chấp là cổ phiếu Nam Long VCD do công ty sở hữu và quyền sử dụng đất tại dự án Waterpoint Bến Lức, Long An.

các khoản vay trái phiếu của NLG. Nguồn: BCTC quý 3/2021 NLG.

Ngoài ra, Nam Long còn thế chấp hàng loạt tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phát sinh từ các dự án do doanh nghiệp đầu tư cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn tại các ngân hàng.

Cụ thể, Nam Long hiện đang là “con nợ” ngắn hạn của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB); Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam và Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam với số nợ 550 tỷ đồng.

Để có được khoản vay này, Nam Long phải thế chấp thửa 2479 - 779 -226, tờ bản đồ số 5-6 xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An - nơi có dự án Khu đô thị Waterpoint của Nam Long; quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất tại dự án Waterpoint; quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất tại số 147 – 147 Trần Trọng Cung, TP HCM.

Nam Long thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương một số dự án tại các ngân hàng. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 3/2021 NLG.

Đối với khoản vay dài hạn, Nam Long hiện cũng đang là “con nợ” của OCB với khoản vay 478 tỷ đồng. Tài sản thế chấp là khoản phải thu phát sinh trong tương lai từ hợp đồng bán dự án Akari; quyền sử dụng đất thuộc dự án Izumi và khoản phải thu phát sinh trong tương lai từ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án; một số thửa đất tại dự án Waterpoint Bến Lức.

Nam Long hiện cũng có khoản vay dài hạn hơn 726 tỷ đồng tại Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam. Tài sản thế chấp là khoản phải thu phát sinh trong tương lai từ hợp đồng bán dự án Akari và quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của Công ty gắn liền với dự án Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate, bảo lãnh của Nam Long.

Ngoài ra, Nam Long cũng có khoản vay dài hạn 190 tỷ đồng tại Ngân hàng Mizuho, chi nhánh TP HCM, mục đích vay là tài trợ đầu tư phát triển dự án Southgate.

Việc vay nợ khiến gánh nặng chi phí lãi vay của Nam Long quý 3 tăng cao lên 59 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm nay, trong khi cùng kỳ năm trước con số này chỉ 11,6 tỷ đồng.

Chi phí lãi vay tại NLG tăng mạnh. Nguồn: BCTC quý 3/2021 NLG.

Theo các chuyên gia tài chính, việc sử dụng nợ cũng có ưu điểm là chi phí lãi vay sẽ được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng về lâu dài, doanh nghiệp vay nợ sẽ bị rủi ro về lãi suất, tỷ giá (nếu vay ngoại tệ) và lạm phát.

Về rủi ro kinh doanh, doanh nghiệp sẽ chịu sự biến động của nguyên liệu đầu vào cùng giá bán đầu ra. Do đó, doanh nghiệp phải cân nhắc giữa rủi ro về tài chính và ưu điểm của vay nợ để đảm bảo tỷ lệ hợp lý nhất. Nói cách khác, việc tăng sử dụng nợ sẽ làm tăng rủi ro đối với thu nhập và tài sản của doanh nghiệp.