Novaland là quán quân hàng tồn kho sau 2 năm đại dịch?

Theo Savills, lượng giao dịch nhà ở tại TP HCM trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% so với năm trước và là mức thấp nhất ghi nhận từ 2017. Trong khi đó, lượng giao dịch tại Hà Nội là 16.100 căn, cũng là mức thấp nhất tính từ 2017. Dù vậy, đại dịch không ngăn được các doanh nghiệp bất động sản bành trướng quy mô, gia tăng tích lũy quỹ đất để tạo nền tảng tăng trưởng trong tương lai.

Theo thống kê của Người Đồng Hành, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2021 trên 29 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán đạt 233.113 tỷ đồng, tăng 21% so với cuối năm 2019.

* Với TCH xét riêng hàng tồn kho BĐS và niên độ tài chính 1/4 đến 31/3. Đơn vị: tỷ đồng

Tồn kho của doanh nghiệp nhà ở chính là những bất động sản (BĐS) để bán đang xây dựng (hay còn gọi chi phí xây dựng dở dang), đã xây dựng hoàn thành (thành phẩm), mua để bán (hàng hóa)… Theo các chuyên gia, trong lĩnh vực bất động sản, tồn kho thành phẩm hay hàng hóa mới đáng lo ngại, thể hiện doanh nghiệp hoàn thiện dự án đã lâu nhưng không bán được. Trong khi đó, đối với tồn kho chi phí sản xuất kinh doanh dở dang cần xem xét nhiều yếu tố như dự án của doanh nghiệp có bị tồn đọng lâu năm không hay doanh nghiệp mở rộng đầu tư nhiều dự án để tạo nền tảng tăng trưởng trong tương lai.

Nếu 3 năm trước, Vinhomes (HoSE: VHM) là quán quân hàng tồn kho với 60.297 tỷ đồng thì hiện nay là Novaland (HoSE: NVL) với 109.767 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho của Novaland đã tăng 92% so với 2019 và chiếm 54% tổng tài sản. Trong đó, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng đạt 101.515 tỷ đồng, để bán đã xây dựng hoàn thành 8.135 tỷ đồng. Tập đoàn đang dự phòng 2.090 tỷ đồng cho bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành. Novaland cho biết bất động sản để bán đang xây dựng là các chi phí về tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Quy mô tổng tài sản của Novaland phình to khá nhanh trong 3 năm qua từ 89.979 tỷ đồng lên 201.520 tỷ đồng, tăng 124%. Do vậy, mặc dù giá trị hàng tồn kho tăng lên nhưng tỷ trọng trong tài sản giảm từ 63,5% về 54,4%. Doanh nghiệp cũng tăng vay nợ tài chính từ 34.591 tỷ đồng lên 60.519 tỷ đồng.

Năm 2020, nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản của đơn vị địa ốc giảm sâu nhưng bật tăng mạnh trở lại trong năm 2021 nhờ bàn giao loạt dự án như NovaHills Mũi Né, Saigon Royal, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Victoria Village.

Ngược lại, tồn kho của Vinhomes giảm mạnh từ 60.297 tỷ đồng về 28.543 tỷ đồng, giảm 53%. Tương tự Novaland, tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng chiếm chủ yếu với 25.646 tỷ đồng, để bán đã xây dựng hoàn thành ghi nhận 650 tỷ đồng và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 1.394 tỷ đồng.

Theo thuyết minh, BĐS để bán đang xây dựng của Vinhomes là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và các dự án khác.

Nhìn vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2019-2020, bất chấp đại dịch, Vinhomes liên tiếp thiết lập các mốc kỷ lục doanh thu và lợi nhuận mới lần lượt từ 51.627 tỷ đồng lên 85.094 tỷ đồng, từ 21.747 tỷ đồng lên 39.017 tỷ đồng. Kết quả này đến từ việc đơn vị bước vào thời kỳ bàn giao lớn với các sản phẩm chủ yếu của 4 dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Symphony.

Một cái tên cũng nổi bật trong làng BĐS nhà ở có lượng hàng tồn kho đáng chú ý là Nam Long (HoSE: NLG). Đơn vị ghi nhận giá trị hàng tồn kho đạt 15.490 tỷ đồng, gấp 3,6 lần năm 2019 và gấp 2,6 lần năm 2020. Trong đó, tồn kho bất động sản dở dang là 15.530 tỷ đồng, riêng dự án dự án Izumi là 7.170 tỷ đồng, Southgate 3.629 tỷ đồng, Paragon Đại Phước 1.714 tỷ và Vàm Cổ Đông (Waterpoint) là 1.375 tỷ đồng.

Nhìn chung, quy mô tài sản của Nam Long tăng mạnh trong năm 2021 từ 13.643 tỷ đồng lên 23.717 tỷ đồng. Năm qua, đơn vị đã chào bán riêng lẻ thành công 60 triệu cổ phiếu huy động được 2.010 tỷ đồng và tăng mạnh nợ vay thêm 1.512 tỷ đồng lên 4.901 tỷ đồng.

Ngược lại, cùng với Vinhomes, các doanh nghiệp giảm mạnh giá trị hàng tồn kho còn có Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB), Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG), Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) …

Giá trị hàng tồn kho của Năm Bảy Bảy đã giảm từ 4.038 tỷ đồng năm 2019 xuống 914 tỷ đồng năm trước, chủ yếu giảm trong dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside, NBB Garden III, II. Tại thời điểm cuối năm 2021, khoản tồn kho lớn nhất của doanh nghiệp nằm ở chi phí sản xuất, kinh doanh sở dang dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi (489 tỷ), De – Lagi (308 tỷ đồng).

Với Hà Đô thì việc hoàn thành bàn giao dự án Hà Đô Centrosa Garden đã làm giảm mạnh giá trị hàng tồn kho từ 3.498 tỷ đồng năm 2019 về 1.317 tỷ đồng năm 2020. Những dự án còn lại đang trong quá trình xây dựng để bán có thể kể đến như khu đô thị mới An Khánh – An Thượng, Hà Đô Green Lane, khu đô thị mới Noongtha (Lào)… Giá trị hàng hóa hay thành phẩm bất động sản không đáng kể.