Thưa luật sư, nhiều năm qua xảy ra các tranh chấp kéo dài tại nhiều chung cư giữa Chủ đầu tư (CĐT) và cư dân xoay quanh việc sở hữu tầng hầm, mà hầu hết là liên quan quyền sở hữu chỗ đậu xe. Theo quy định của pháp luật, thì tầng hầm của chung cư (nếu có) sẽ thuộc phần sở hữu chung của cư dân hay là sở hữu riêng của CĐT?
Quy định pháp luật liên quan phần hầm và chỗ để xe được thay đổi qua nhiều giai đoạn với những quy định có phần khác nhau. Cụ thể:
Trước đây, theo khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu”; và Khoản 3, Điều 70 Luật Nhà ở 2006 cũng đề cập và liệt kê “nơi để xe” là phần sở hữu chung.
    |
 |
| Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng sự |
Bên cạnh đó, điểm b khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng quy định “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”.
Vì vậy, có thể hiểu rằng, đối với các chung cư được hình thành và bán tại thời điểm nêu trên thì trường hợp tầng hầm dùng làm nơi để xe sẽ được xem là phần diện tích dùng chung cũng như sở hữu chung của cư dân, mà không phải của riêng chủ đầu tư.
Đến khi nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thì có sự thay đổi dựa trên tiêu chí xe. Theo đó, nơi để xe (bao gồm: xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được bố trí tại tầng hầm thì tầng hầm được xem là phần sở hữu chung. Còn đối với nơi để xe ô tô thì do CĐT quyết định. Tức là lúc này nơi để xe ô tô đã bị tách ra, phụ thuộc vào CĐT.
Khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015 đến nay, thì đưa thêm điều kiện liên quan chỗ để xe ô tô. Cụ thể là: phần diện tích này phụ thuộc việc có mua (hoặc thuê) hay không của cư dân; nếu không thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của CĐT, và kèm điều kiện CĐT không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Và khi đó, việc CĐT muốn bố trí chỗ để xe ô tô này phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các cư dân trước.
Vì vậy, muốn xác định quyền sở hữu chung hay riêng đối với phần diện tích là nơi để xe ở tầng hầm thì phải dựa trên các tiêu chí cơ bản là: thời điểm giao dịch giữa CĐT với cư dân, và phân loại nơi để xe (theo xe đạp, xe động cơ hai bánh … và xe ô tô) như nêu trên.
Với trường hợp cũng là tầng hầm, nhưng theo thiết kế không phải dùng làm nơi để xe phục vụ cho cư dân thì không được xem là phần sở hữu chung. Chẳng hạn, nếu tầng hầm được thiết cả cả cụm gồm trung tâm thương mại, văn phòng, siêu thị … và một phần diện tích để xe nhưng nhằm phục vụ cho khu vực kinh doanh này thì cũng không được xem là sở hữu chung.
Để hạn chế những tranh chấp xảy ra liên quan chỗ để xe này, người mua nhà cần lưu ý những điều gì khi quyết định mua căn hộ?
Thực tế hiện nay, trước khi người dân ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT, thì hầu như bị buộc phải ký kết các loại hợp đồng dạng đặt cọc, giữ chỗ … Đến khi ký kết hợp đồng chính thức, thì hầu như CĐT đưa ra một hợp đồng đã được soạn theo ý họ. Lúc này, người mua muốn thương thảo điều khoản về chỗ để xe thì rơi vào tình thế bất lợi, tiến thoái lưỡng nan. Cụ thể là muốn hủy giao kết thì chấp nhận số tiền đã đóng bị chiếm dụng một thời gian dài vừa qua, chưa kể là mất thêm một số tiền khác do CĐT lấy lý do trừ chi phí môi giới, chi phí tư vấn, phạt do không ký hợp đồng theo các thỏa thuận đã ký …
Vì vậy, để tránh rơi vào tình huống trên, trước khi chấp nhận giao kết, ngoài các vấn đề pháp lý và uy tín của CĐT thì phải làm rõ quyền sở hữu chỗ để xe và nên ghi rõ trong các thỏa thuận từ ban đầu. Chẳng hạn như giá bán đã bao gồm phần sở hữu chỗ để xe máy, quyền ưu tiên chỗ để xe ô tô hay chưa?