Tuy nhiên có một thực tế là rất khó để có thể trả lời một cách chính xác về tương lai. Nhưng với mọi vấn đề trong cuộc sống, lịch sử luôn cho ta những gợi ý. Và BĐS cũng không ngoài quy luật đó.
Vậy nên thay vì cứ đoán già đoán non, tại sao chúng ta không nhìn lại lịch sử để có thể có những góc nhìn, những dữ kiện cụ thể hơn và từ đó đối chiếu với thực tại để có những dự báo về tương lai.
Bài viết này sẽ nói về giai đoạn 2 giai đoạn gần nhất BDS suy thoái đó là năm 2008 và 2011.
Tại sao lại là 2 thời điểm này:
Theo chủ quan của Quân, đây là 2 giai đoạn nền kinh tế có những tương đồng với thời điểm hiện tại. Ví dụ như các yếu tố liên quan tới tỷ giá, xuất nhập khẩu, tín dụng, đầu tư công, vốn FDI…. và đây là còn thời điểm chúng ta có thể có tìm được những dữ liệu tin cậy để so sánh.
---------------------------
Bắt đầu:
Trong giai đoạn từ 2004-2007, nền kinh tế Việt Nam phát triển nhanh chóng. GDP trong giai đoạn này tăng trưởng rất ấn tượng từ 7-7,5%. Nền kinh tế Việt Nam thời điểm đó có mức tăng trưởng cao hơn cả những quốc gia như Thái, Malayxia hay thậm chí các nước tiên tiến như Hàn Quốc, Ấn Độ.
Tờ Newyork Times còn gọi Việt Nam là một “con hổ kinh tế mới”!!!!
Việt Nam giai đoạn đó còn đang đầy tiềm năng khi chuẩn bị gia nhập WTO từ đó mở toang cánh cửa đón những nhà đầu tư toàn thế giới.
Và thị trường bất động sản bắt đầu hình thành:
Nhận thấy cơ hội kinh doanh tại Việt Nam nên dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam rất nhiều. Từ đó dẫn tới nhu cầu về nhà xưởng sản xuất, văn phòng, nhà và đất cho thuê rất lớn nhằm phục vụ mục đích kinh doanh, thương mại.
Dựa trên những tín hiệu tích cực này nên rất nhiều nhà đầu tư đã nhận định rằng nhu cầu BĐS sẽ còn tăng nhanh và có kế hoạch triển khai các dự án để đón đầu xu hướng này. Bên cạnh đó, việc kinh tế phát triển, dòng tiền trong xã hội thặng dư ra nhiều hơn, số lượng người giàu tăng lên nhanh dẫn tới nhu cầu về đầu tư, tích luỹ BĐS cũng tăng theo.
Ngoài ra, việc Chính phủ mở cửa đón nhận các dòng vốn cũng khiến kiều hối chảy về đạt mức kỷ lực vào giai đoạn 2006-2007.
Dòng vốn nước ngoài, Dòng tiền thặng dư cùng dòng tiền kiều hối đã khiến cho nền kinh tế Việt Nam giai đoạn đó có thể gọi là NGẬP TRONG TIỀN !!!!
Do cả hai yếu tố KỲ VỌNG và NHU CẦU đều nhận được những tín hiệu tích cực, lại được dẫn dắt bởi dòng tiền khổng lồ nên thị trường BĐS tăng trưởng một cách mạnh mẽ. Việc đáp ứng được nhu cầu về BĐS cùng việc có được lợi nhuận tốt từ thị trường BĐS khiến cho những chủ đầu tư, nhà đầu tư càng có niềm tin vững chắc hơn và lạc quan vào thị trường.
Chuyện tình đẹp của nhà đầu tư BĐS và thị trường đang đến cao trào thì tới cuối 2007 – đầu 2008, Sau một thời gian dài phát triển nhanh chóng thì nền kinh tế Việt Nam gặp phải một vấn đề đó chính là sự tăng trưởng quá nóng do các luồng vốn ngoại liên tục chảy vào. Tác động của dòng vốn này khiến cho rất nhiều nguy cơ xảy ra :
- Bùng nổ tín dụng ngân hàng (tăng trưởng tín dụng 2007 lên tới 37% !!!)
- Lạm phát tăng tốc (2007 – 12,5%, 2 tháng đầu 2008: 6,5%, = 70% chỉ tiêu cả năm).
- Nhập siêu tăng mạnh (để phục vụ cho nền kinh tế sản xuất)
- Bong bóng bất động sản ngày càng hiện rõ.
Thời điểm đó, Chính phủ đã nhận thấy dấu hiệu cảnh báo và thực thi các biện pháp bình ổn để kiểm soát các nguy cơ trên.
Các biện pháp được sử dụng đó là :
- Duy trì ổn định mặt bằng lãi suất.
- Tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc lên từ 1,5- 2 lần.
- Liên tục hút tiền về và áp quy chế chặt chẽ cho việc tái cấp vốn, tái chiết khấu.
- Kiểm soát tín dụng và tổng phương tiện thanh toán, thắt chặt tiền tệ
- Thi hành chính sách ổn định tỷ giá.
- Tăng cường kiểm soát, giám sát các hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Tới năm 2008 nguồn tiền đầu tư BĐS trong xã hội sau một thời gian tăng mạnh thì có dấu hiệu tới mức giới hạn, kết hợp với khủng hoảng kinh tế Thế giới 2008, dòng vốn FDI toàn cầu sụt giảm 1/3 so với năm trước nên gây ảnh hướng tới vốn FDI vào Việt nam. Và hệ quả là nhu cầu về BDS sụt giảm mạnh, thị trường đóng băng.
Tuy nhiên hai yếu tố trên mới chỉ làm cho thị trường mất thanh khoản và có dấu hiệu đóng băng.
Và đầu là yếu tố khiến thị trường bất động sản mất giá nhanh chóng?
Đó chính là TÍN DỤNG.
Trong 2 năm 2006-2007, tín dụng lần lượt tăng trưởng với con số rất cao 21% và 37%.
Việc không kiểm soát chặt dòng vốn khiến cho một phần không nhỏ tín dụng chảy vào thị trường BĐS. Hệ quả này dẫn tới việc rất nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để triển khai dự án hay đầu tư bị mắc kẹt trong thị trường.
Với các dự án BĐS, vào thời điểm thị trường cực thịnh, tỷ lệ vốn phần lớn đến từ việc triển khai dự án và thu tiền trước của khách hàng, sau đó mới đến vốn tín dụng. Nhưng tới thời điểm thị trường đi xuống, cơ cấu vốn này đảo ngược. Vốn đi vay chiếm phần lớn hơn nhiều so với vốn đến từ việc khách hàng ứng trước.
Việc lạm phát tăng cao kéo theo lãi suất tăng vọt và dòng vốn chảy vào thị trường BĐS bị thắt chặt khiến cho những dự án BĐS bị cạn kiệt vốn càng gia tăng áp lực rất lớn cho chủ đầu tư dự án.
Chính áp lực tín dụng đã khiến chủ đầu tư phải mạnh tay cắt lỗ các dự án, tạo ra hiệu ứng domino khiến thị trường sụt giảm.
Với áp lực của sự suy giảm kinh tế, Chính phủ thời điểm đó đã chuyển trạng thái từ bình ổn sang hỗ trợ nền kinh tế. Và kết quả là sau đó có những tín hiệu khả quan.
Tổng kết lại câu chuyện Bất động sản 2004 - 2008, bài học cho giai đoạn này là gì?
Lý do BĐS phát triển :
- Dòng tiền trong xã hội quá nhiều. (Kiều hối, FDI, FII, thặng dư từ công việc Kinh doanh)
- GDP tăng trưởng tốt khiến nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng, đầu tư, tích luỹ tài sản là BĐS.
- Việt Nam tham gia WTO, hội nhập Thế giới
- Luật BĐS có hiệu quả đảm bảo pháp lý cho chủ đầu tư .
- Tín dụng tăng trưởng mạnh và chưa bị kiểm soát chảy vào BĐS
Lý do BĐS đóng băng và sụt giảm:
- Khủng hoảng kinh tế 2008 làm dòng tiền đầu tư chảy vào Việt Nam giảm mạnh.
- Nguy cơ lạm phát, bong bóng khiến Chính phủ siết lại cơ chế về tín dụng và quản lý ngân hàng thương mại.
- Tỷ lệ tín dụng trong BĐS quá lớn khiến nhà đầy tư phải cắt lỗ do chịu áp lực lãi suất.
Cuối cùng, liệu bối cảnh dẫn tới khủng hoảng BĐS 2008 có quay trở lại vào thời điểm này không.
Cá nhân mình cho rằng là không, hoàn toàn có thể an tâm rằng câu chuyện thị trường sụp đổ như 2008 trong vòng 12 tháng tới sẽ không xảy ra.
Anh chị đi đầu tư BĐS mà ai doạ là thị trường 1 năm tới sẽ sập như 2008 thì cứ mạnh dạn bỏ qua không chút lo âu nhé.
Còn tiếp....
Tác giả: Dương Quân